¿Cuáles son las exenciones al pago del IRPF al vender una vivienda?
Si vas a vender tu vivienda tendrás una serie de impuestos y gastos que tienes que afrontar.
De entre todos ellos, posiblemente el más importante es el del pago del IRPF.
Vender piso alquilado: sí, es posible.
¿Se puede vender un piso con inquilino? Sí, pero hay aspectos importantes que debes tener cuenta.
Si estás pensando en vender tu vivienda con inquilinos lo más normal es que te surjan muchas dudas. Aquí te contamos cómo puedes vender con seguridad y sin dolores de cabeza.
En Doctor Property te ayudamos a vender de forma fácil. Nos encargamos de todos los trámites y el papeleo y, en lo que no podamos hacer por ti, te asesoramos para que siempre estés acompañado.
Además te ahorras los honorarios porque somos la inmobiliaria que no cobra al vendedor: 0€ y te lo damos por escrito.
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Cómo vender un inmueble alquilado: las claves.
A modo resumen, hay 3 puntos clave a tener en cuenta:
- No puedes obligar a tus inquilinos a desalojar la vivienda.
- Debes avisar a tu inquilino de tu intención de vender, ya que puede tener derecho preferente de compra.
- Tu inquilino puede negarse a recibir visitas.
Si vendes tu casa con inquilinos, no puedes desalojarlos
Este es el punto más importante que debes tener en cuenta si estás pensando en vender tu vivienda alquilada.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que la duración mínima de los contratos de alquiler es de 5 años en el caso de las personas físicas. Por lo tanto, si el inquilino quiere permanecer en la vivienda, no puedes obligarle a marcharse.
Entonces, ¿qué opciones tienes para vender tu casa alquilada?
Negociar con el inquilino para que se marche
Es la opción más sencilla, así podrás vender la vivienda sin ocupantes.
Recuerda que no está obligado a marcharse, por lo que puede negarse. Si accede, es común que pida una indemnización por el tiempo restante del contrato de alquiler que no va a disfrutar.
Si se da esta situación debéis llegar a un acuerdo que os resulte beneficioso a ambos.
Vender la vivienda alquilada a un inversor
En este caso, se subroga el contrato de arrendamiento a favor del comprador. Es decir, el nuevo comprador mantendrá el contrato de alquiler con los inquilinos actuales hasta su vencimiento.
Hay personas que compran inmuebles como inversión y no para utilizarlos como vivienda propia. Con esta opción es posible que te cueste un poco más encontrar compradores y que debas ajustar más el precio de venta, pero es una ventaja para los inversores ya que obtendrán rentas desde el momento de la compra.
Avisa a tu inquilino de tu intención de vender la vivienda
Debes tener en cuenta que estás obligado a notificar a tu inquilino que quieres vender la vivienda.
¿Cómo debes avisarle?
Siempre por escrito y especificando las condiciones de la venta (el precio principalmente).
La LAU da derecho de adquisición preferente al inquilino, lo que se conoce como derecho de tanteo. Por lo tanto, si decides poner a la venta la vivienda a un precio, tu inquilino tiene prioridad para comprarla en esas condiciones.
El inquilino cuenta con 30 días naturales para darte una respuesta desde tu notificación por escrito. Si no lo ha hecho pasado este plazo, se entiende la oferta como rechazada y puedes continuar con la venta a otra persona.
En el caso de que sí quiera adquirir la vivienda tiene un plazo máximo de 180 días para formalizar la compra.
¿Qué ocurre si vendes la vivienda sin haber avisado al inquilino?
Además del derecho de tanteo, el inquilino tiene derecho de retracto.
Esto significa que si cuenta con el derecho de adquisición preferente y vendes sin haberle notificado o lo haces en unas condiciones diferentes a las notificadas, tu inquilino puede anular la compraventa y sustituir al comprador.
Hay algunas excepciones que debes conocer:
- El inquilino puede haber renunciado al derecho de adquisición preferente. En muchos contratos de alquiler existe una cláusula en la que el inquilino renuncia de forma expresa a este derecho. Es importante que revises el contrato de arrendamiento para determinar si es tu caso o no.
- El derecho de tanteo y retracto no aplica si vas a vender a un único comprador varias propiedades del mismo edificio de forma conjunta.
- Las condiciones pueden ser diferentes dependiendo de la fecha del contrato de alquiler. En contratos celebrados antes de 2019 (cuando entró en vigor la última Ley de Arrendamientos Urbanos) puede darse el caso de que el inquilino no pudiese renunciar su derecho de adquisición preferente. Por eso es imprescindible que revises bien el contrato de alquiler y si tienes dudas consultes con un experto en derecho inmobiliario.
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¿Puede negarse el inquilino a recibir visitas?
Sí, puede negarse aunque no esté interesado en comprar la vivienda. Tú sigues siendo el propietario, pero el inquilino tiene el derecho de uso, por lo que necesitas de su consentimiento para entrar en ella.
Por eso es muy importante mantener una buena relación con tu inquilino y adaptarte, por ejemplo, a sus horarios para pasar las visitas.
Consejos para vender tu piso alquilado con seguridad
Revisa tu contrato de alquiler
Esto es lo primero que debes hacer para saber hasta cuando está vigente tu contrato y si tu inquilino tiene derecho de adquisición preferente o no.
Respeta la normativa que regula la venta de pisos alquilados y los plazos
Es imprescindible para realizar la venta de forma segura. Recuerda que debes notificar a tu inquilino de tu intención de vender y respetar los plazos estipulados en caso de que tenga derecho de adquisición preferente.
Ten una relación cordial con tu inquilino
Esta es la base para que la venta se pueda llevar a cabo con normalidad. Una comunicación fluida facilitará las cosas a la hora de pasar visitas y desalojar la vivienda.
Cuenta con el asesoramiento de un experto
Vender un piso alquilado es una operación compleja, por eso te aconsejamos que pidas ayuda a un experto.
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Preguntas frecuentes sobre vender un piso alquilado
No puedes echar al inquilino hasta que no finalice el contrato de alquiler. Lo que debes hacer es negociar con él para que abandone la vivienda. Habitualmente se ofrece una indemnización a cambio.
La notificación de la intención de vender debe ser fehaciente y debe quedar constancia de su contenido y de la fecha en la que se hace. En la comunicación deben aparecer las condiciones de la venta para que el arrendador pueda ejercer su derecho de tanteo si lo desea. Lo más habitual es realizar la notificación a través de burofax.
Si el inquilino no ha renunciado expresamente a su derecho de adquisición preferente, puede sustituir al comprador en la venta de la casa. Puede hacerlo también si has omitido alguna de las condiciones de la venta en la notificación o si has vendido en condiciones más ventajosas para la otra parte.
Los gastos, en principio, son los mismos que si vendes la vivienda sin tener inquilinos. En caso de que llegues a un acuerdo económico para indemnizar a los inquilinos, debes añadir estos costes.
Aquí te explicamos en detalle todos los costes que conlleva la venta de tu vivienda.
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