¿Se puede vender un piso con hipoteca?
¿Quieres vender tu piso y tienes hipoteca? Es una situación común, aquí te explicamos cómo hacerlo para vender libre de cargas.
Nueva Ley Hipotecaria – Junio 2019
España ha aplicado la normativa comunitaria de la Unión Europea tras aprobarse el 16 de Junio de 2019 la Ley de Crédito Inmobiliario, más conocida como Ley Hipotecaria.
Con esta ley se pretende acabar con todas las controversias creadas estos últimos años por claúsulas abusivas y malas prácticas bancarias.
Esta ley regula todo el proceso de contratación de una hipoteca, desde su publicación, hasta su firma y cuyo fin es proteger al cliente.
1. Evaluación de la solvencia del cliente
Esta es una novedad que se aplicará tanto si contratas una hipoteca en Zaragoza como en el resto de España.
Con la actualización de la ley, el banco está obligado a realizar un test de solvencia antes de cualquier tipo de negociación, que no tiene ningún coste para el cliente.
En este test, se da especial importancia a dos variables:
- Préstamo-valor del inmueble
- Deuda del préstamo-ingresos del comprador
En la fase previa al contrato, el banco tiene que entregar dos documentos nuevos:
- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que incluye:
- Información personalizada de la hipoteca.
- Comisión del banco, importe, duración y moneda de la hipoteca
- Ficha de Advertencia Estandarizadas (FIAE):
- Contiene datos sobre las claúsulas de la hipoteca o el reparto de los gastos del préstamo.
2. Documentación
Documentación que tienes que presentar al notario con el cambio de Ley Hipotecaria:
- Proyecto de contrato del préstamo.
- La FEIN.
- La FIAE.
- Simulación de cuotas periódicas.
- Documento que refleje los gastos asociados a la escritura pública del crédito.
Toda esta documentación debe ser remitida desde el banco al notario de forma telemática.
3. Visita al notario 10 días antes de la firma
En esta visita el notario explica a los clientes todo el préstamo hipotecario que se va a firmar con el banco.
En esta visita el notario realiza un pequeño cuestionario cuyo objetivo es asegurar que los clientes conocen perfectamente a lo que se comprometen.
Esta visita es gratuita y obligatoria. Después deben pasar un mínimo de 10 días para acudir a la firma notarial de compraventa.
4. Reparto de los gastos relacionados con la hipoteca
Hasta ahora, el cliente pagaba los gastos de gestoría, notaría y registro de la vivienda y la tasación.
Con la aplicación de la Ley Hipotecaria de 2019, el banco paga los tres primeros que hemos nombrado además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
La tasación es el único gasto que pagas como comprador, pero ya hay bancos que también asumen ese coste.
El ahorro para el comprador con este cambio puede ser de entre 500€ y 1000€.
Ahora, las copias de las escrituras del préstamo hipotecario, corren a cargo de quien las solicite. A excepción de la copia simple que el notario remitirá al correo electrónico del cliente de forma gratuita.
El banco puede cobrar una comisión de apertura pero ya no es común que eso ocurra.
5. Limitación de las comisiones por amortización anticipada de crédito
Si quieres devolver todo o parte del préstamo antes del tiempo establecido, la norma establece que:
- En el caso de las hipotecas a tipo fijo, la comisión no podrá exceder el 2% del capital anticipado durante los 10 primeros años y el 1,5% a partir del undécimo.
- Para hipotecas de tipo variable, el coste no podrá superar el 0,25% del capital anticipado, durante los 3 primeros años, o el 0,15% a partir del quinto.
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