Cómo está el sector inmobiliario español

Inflación, subida de los tipos de interés, bajada del precio de la vivienda… La economía está inmersa en un proceso de cambio que está influyendo en el mercado inmobiliario.

Aquí te contamos todo lo que está ocurriendo para ayudarte en la decisión de vender o comprar una vivienda.

El precio de la vivienda está sobrevalorado: si se quiere vender, habrá que rebajar.

Uno de los objetivos clave de los bancos centrales para garantizar la estabilidad financiera es evitar que el precio de la vivienda se desvíe de sus fundamentales, especialmente en este momento en el que la inflación es la más alta en mucho tiempo.

El mercado inmobiliario acumula varios años de subidas de precios y aumento de las operaciones de compraventa.

Los precios de las viviendas de segunda mano subieron un 2,4% en el primer trimestre de 2022 respecto al trimestre anterior, lo que supone un aumento interanual del 8,2%.

Por su parte, las obras nuevas incrementaron su precio un 3,2% el mismo trimestre, siendo su aumento interanual del 10,1%, la subida más alta en tres años.

Esta escalada continuada del precio, unida a la inflación, hace que el mercado de la vivienda esté sobrevalorado y necesite ajustarse.

En este momento ya se está viendo una desaceleración, pero no significa que vayamos a llegar a niveles de 2008 ni mucho menos. De hecho, pese a que los precios de las viviendas empiecen a disminuir, la mayoría de los vendedores todavía van a obtener importantes ganancias.

Eso sí, los propietarios que quieran vender su vivienda deben ajustar el precio a la nueva realidad.

Si decidiesen esperar para vender con la esperanza de no tener que rebajarlo, podrían estar perdiendo una parte importante del valor de la vivienda o incluso arriesgarse a no vender.

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La subida de los tipos de interés se va a notar en la compra de vivienda.

Con el objetivo de frenar la inflación, los bancos centrales están subiendo los tipos de interés, lo que se refleja en los tipos ligados al mercado hipotecario (el euríbor en Europa).

Aún así, podemos mantener la calma, ya que el euríbor todavía está muy alejado del 4,5% que se llegó a alcanzar en 2007. En aquel momento la inflación se encontraba muy por encima de los niveles de 2022 y estalló la burbuja inmobiliaria que agravó la crisis financiera, por lo que la situación actual es muy diferente de la que ocurrió entonces y los expertos afirman que no se va a producir un escenario similar.

Esta subida de los intereses repercute directamente en las hipotecas, lo que va a provocar un descenso de las compraventas y la consiguiente bajada de los precios de las viviendas.

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¿Sucederá algo similar a lo que ocurrió en 2008? Es poco probable.

Expertos economistas consultados por Bloomberg coinciden en que un colapso como el vivido en 2008 es poco probable.

En estos momentos el ahorro de las familias es sólido, todavía hay escasez de viviendas en muchos países, los bancos han endurecido los requisitos de acceso a las hipotecas y el mercado laboral es resistente.

Al hilo de los indicadores de los últimos meses que apuntaban a la existencia de una nueva burbuja, la patronal CNC recuerda con datos que la situación actual nada tiene que ver con la que se vivió hace 16 años.

En 2006 se batió récord de visados de obra nueva, con un total de 863.766. Esto es 8 veces más de las que se visaron en 2021.

Según datos del INE, en el mes de abril de 2022 se firmaron 33.423 hipotecas, el mejor dato desde abril de 2010. Pero debemos tener en cuenta que en abril de 2005 se firmaron 104.256 hipotecas, un dato 3 veces superior al de este año.

Suben las hipotecas: bajan los intereses de las variables y suben los de las fijas.

Las subidas de los tipos de interés realizadas por el BCE han impactado directamente en el sector inmobiliario encareciendo los préstamos hipotecarios.

Los bancos se adelantaron y, tras 5 años de fuerte apuesta por el tipo fijo, viraron sus estrategias: disminuyeron los diferenciales en las hipotecas a tipo variable y aumentaron en las de tipo fijo, que en algunos bancos se están dejando de ofrecer.

Los datos del INE apuntan a que el 70,9% de los créditos inmobiliarios para viviendas contratados en 2022 fueron a tipo fijo. En enero de 2023 este porcentaje es del 65,1%.

Con este panorama, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) prevé que a lo largo de 2023 se equipare el número de hipotecas concedidas variables y fijas.

Aunque los diferenciales de las hipotecas a tipo variable bajen, con la subida del euríbor, las hipotecas serán más caras en global.

Igualmente con esta subida de los tipos de interés, los depósitos bancarios comenzarán a dar un mayor rendimiento, por lo que para muchas familias el impacto no será tan pronunciado.

Entonces, ¿qué le espera al sector inmobiliario?

Todo apunta a que la compraventa de viviendas va a ir disminuyendo paulatinamente, pero eso no significa que si te estás planteando vender o comprar una vivienda, debas posponer tu decisión, sino todo lo contrario.

¿Estás pensando en vender tu casa?

Si quieres vender tu vivienda, este es un buen momento.

Los precios están disminuyendo, pero lo hacen poco a poco, por lo que igualmente vas a poder obtener buen beneficio con la venta aunque debas ajustar el precio.

¡Ojo! No debes despistarte ya que si vendes por necesidad y esperas más tiempo para ver si puedes vender por el precio marcado inicialmente, los precios van a continuar disminuyendo y podrías tener que terminar vendiendo por un precio bastante inferior al que considerabas en un primer momento.

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¿Te estás planteando comprar una vivienda?

Si estás buscando comprar, también es un buen momento.

El precio de la vivienda está disminuyendo y, aunque el coste de las hipotecas aumente, no lo hace en la misma proporción, por lo que puedes seguir comprando una vivienda en muy buenas condiciones.

En el caso de que pases de un alquiler a una compra, también debes tener en cuenta el ahorro que la compra puede suponer aún con ese aumento de los intereses.

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