Trámites necesarios a la hora de comprar una vivienda de segunda mano
Mudarse a un nuevo hogar es una experiencia muy bonita, pero debes tener en cuenta que existen algunos trámites necesarios a la hora de comprar
Inversión inmobiliaria: ¿cómo invertir en vivienda?
La inversión inmobiliaria ha sido históricamente un valor seguro con el que obtener rentabilidad en España.
Si te estás planteando invertir en inmuebles, aquí damos un repaso completo a todas las cuestiones que debes tener en cuenta para hacerlo de forma segura.
Te ayudamos a comprar y vender tu piso de inversión: hacemos el estudio del mercado, pasamos las visitas y nos encargamos del papeleo y todas las gestiones.
¿Qué ahorros se necesitan para invertir en inmuebles?
Lo primero que debes analizar es qué inversión quieres realizar.
La compra de una vivienda es una operación grande en términos económicos, por lo que tienes que estar seguro de qué importe quieres invertir y qué te puedes permitir para no poner en riesgo tu salud financiera.
En el caso de que necesites financiar la compra de la vivienda, las entidades bancarias recomiendan que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de tu sueldo neto.
Además, deberás tener ahorrado un 30% del precio del inmueble: un 20% para la entrada que el banco no te va a financiar y otro 10% adicional para hacer frente a los gastos de la compra que comentaremos en otro apartado.
Si vas a realizar la compra sin financiación, tendrás que plantearte qué porcentaje de tus ahorros quieres destinar a ella. Te recomendamos que no inviertas el 100% de los mismos y tengas un colchón para imprevistos que te puedan surgir.
Además, si vas a comprar una vivienda que necesite reformarse, has de tener en cuenta también el importe que te va a costar.
Gastos a tener en cuenta cuando inviertes en inmuebles
La compra de una vivienda para invertir conlleva una serie de gastos que debes tener en cuenta a la hora de confeccionar tu presupuesto y calcular la rentabilidad de la inversión.
Gastos al comprar la vivienda
Cuando compras una casa, existen varios gastos asociados que suponen aproximadamente un 10% del precio de la vivienda y cuyo importe debes tener ahorrado en el momento de la compra.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si la vivienda es de segunda mano: su importe varía entre Comunidades Autónomas y va desde el 4% al 10% del precio de la compra. En Aragón es del 8%, aunque puedes ver aquí las bonificaciones en el ITP que existen →
- IVA si la vivienda es de obra nueva: es un 10% del precio de compra.
- IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) cuando la vivienda es de obra nueva: entre el 0,5% y el 1,5% del precio de compra.
- Gastos de notaría y gestoría: pueden suponer hasta un 2% del precio de compra.
- Los honorarios inmobiliarios si se da el caso.
Aquí te explicamos con detalle todos los gastos al comprar una vivienda →
Gastos fijos al poner en alquiler un inmueble
Además de los gastos de la compra, si decides alquilar el inmueble, tendrás una serie de gastos fijos a los que hacer frente:
- Las cuotas de la hipoteca y el seguro de vida si has financiado la compra
- La mensualidad de la comunidad de vecinos
- El seguro del continente de la vivienda
- El seguro de impagos (muy recomendable)
- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
- Los costes mínimos de los suministros si el piso está vacío
- Otros gastos extraordinarios, como reparaciones en la vivienda o derramas de la comunidad de propietarios.
Por otro lado, si vas a realizar alguna reforma, también será un coste importante a tener en cuenta.
Es importante que calcules bien todos estos costes para poder obtener la rentabilidad y saber si merece la pena invertir en ese inmueble.
Haz un estudio del mercado
Una vez que has decidido qué importe vas a invertir, es momento de elegir la zona y el tipo de vivienda que buscas.
Conocer el mercado inmobiliario de tu ciudad es clave para planificar bien tu inversión.
No es lo mismo el precio de compra y de alquiler de un piso del centro, que de las afueras, por lo que tendrás que investigar muy bien las oportunidades de cada zona y la rentabilidad futura que puedes obtener.
Para ello te recomendamos que estudies:
- El precio medio de compra y alquiler de los diferentes barrios
- La demanda existente de alquiler
- La oferta de viviendas en venta
- El perfil del inquilino que quieres
- El perfil de persona que vive en la zona
- Las características que buscas en la vivienda (número de habitaciones, con o sin ascensor, para reformar o para entrar a vivir…)
En Doctor Property te ayudamos a realizar el estudio de mercado orientado a la inversión inmobiliaria.
Contamos con herramientas que nos proporcionan la información sobre los inmuebles que se han vendido en la zona en el último año, su precio, sus características, el precio medio de alquiler… Así como la oferta de compra y alquiler que hay en todos los portales inmobiliarios actualmente.
Esta información te va a permitir tomar la decisión con mucha información y una mayor seguridad, ahorrando tiempo y centrándote en las oportunidades de inversión que más te encajen.
Ventajas e inconvenientes de comprar para alquilar
Si compras una vivienda para alquilarla estarás haciendo una inversión más a largo plazo.
Ten en cuenta que gestionar un alquiler requiere tiempo y dinero, ya que tendrás que hacer frente a gastos como la cuota de comunidad, el IBI, posibles desperfectos de la vivienda…
Si no encontrases un inquilino debes poder hacer frente a las cuotas de la hipoteca en caso de que las haya. Y también debes tener en cuenta que los inquilinos pueden incurrir en impagos o que pueden ser necesarias reparaciones costosas. Por eso es imprescindible que tengas un colchón o suficiente capacidad financiera para hacer frente a estos costes si se diesen.
Te recomendamos contar con un buen seguro de hogar y de impagos para alquilar de forma segura.
A cambio, en el momento en el que hayas recuperado la inversión realizada, tendrás una fuente de ingresos pasivos estable en el tiempo y que se irá revalorizando.
Además, si en el futuro necesitas liquidez o ya no quieres seguir gestionando un alquiler, puedes poner la vivienda a la venta y es probable que también obtengas beneficio con la venta.
Consejos si vas a comprar para alquilar
A la hora de escoger una vivienda para alquilarla, te recomendamos que tengas en cuenta los siguientes consejos:
- Piensa bien el tipo de inquilinos que prefieres (si vas a alquilarlo a estudiantes, parejas, familias…).
- Según el tipo de inquilino que quieras, deberás buscar un tipo de vivienda u otro. Por ejemplo, si vas a alquilar a estudiantes lo ideal es que busques un piso grande que puedas arrendar por habitaciones y que esté en un barrio con vida universitaria.
Sin embargo, una familia buscará zonas comunes más grandes, barrios más tranquilos y servicios cercanos como colegios y zonas verdes. - Busca una casa que no requiera realizar una gran reforma. Una capa de pintura y una decoración moderna pueden dar un aspecto bonito a una vivienda y aumentar su valor sin que tu bolsillo se resienta.
- Contrata un seguro de alquiler para protegerte frente a impagos.
Ventajas e inconvenientes de comprar para vender o house flipping
La técnica del house flipping consiste en comprar una vivienda a precio bajo, reformarla y después venderla por un precio mayor.
Esta opción te va a dar beneficios a corto plazo, pero necesitarás disponer de más capital para poder llevar a cabo la reforma.
Además, tendrás que estar encima de la reforma y ajustar muy bien el presupuesto para que los gastos no superen lo que tengas estipulado y calcular el tiempo que vas a necesitar para comprar la vivienda, reformarla y después venderla.
Consejos si vas a comprar para vender
La clave del house flipping es el estudio del mercado orientado a:
- La búsqueda de la oportunidad para comprar
- La reforma que se busca para la zona y el tipo de vivienda que vayas a comprar
- El precio de venta una vez hayas reformado la vivienda
Estudia los puntos que hemos mencionado anteriormente y delimita bien las características de la vivienda que buscas:
- Cuál es el precio máximo
- En qué zonas sí y en cuáles no
- Qué características debe tener: habitaciones, baños, terraza, garaje…
Analiza las tendencias de las reformas que se estén llevando a cabo en la zona y compáralas con las oportunidades que veas para barajar todas las posibilidades de reforma.
Cuanta menos reforma tengas que hacer, menos dinero tendrás que invertir y menos tiempo necesitarás para ponerla a la venta. Por contra, el precio de compra inicial aumentará, por ello debes tener en cuenta qué es lo que más te beneficia en cada inmueble.
Delimita muy bien el presupuesto que puedes dedicar a la reforma, ya que si te sobrepasas puedes estar poniendo el beneficio a obtener en la venta.
Y, por último, el paso más crítico es calcular el precio por el que podrás vender el piso una vez reformado.
En Doctor Property te ayudamos a hacer el estudio para estimar ese futuro precio de venta y poder calcular cuánto puedes invertir en la reforma para obtener beneficio con la venta.
Calcular la rentabilidad del alquiler
Lógicamente cuando realizamos una inversión buscamos maximizar la rentabilidad. Por eso es importante que hagas bien los cálculos antes de lanzarte a la compra. Vamos a ver diferentes maneras de calcular la rentabilidad que obtendrías si alquilases la vivienda con y sin hipoteca.
Calcular rentabilidad bruta del alquiler
Para calcular la rentabilidad bruta del alquiler en un año debes dividir los ingresos anuales del alquiler entre el precio de la vivienda:
Rentabilidad bruta del alquiler = ingresos anuales del alquiler / precio de la vivienda x 100
Por ejemplo, tenemos una vivienda que nos ha costado 80.000€ y la alquilamos por 500€.
Rentabilidad bruta del alquiler = 6.000€ / 80.000€ x 100 = 7,5%
Este concepto te va a servir para hacerte una idea aproximada de la rentabilidad que podrías obtener pero, como hemos hablado en el apartado anterior, vas a tener una serie de costes asociados a la compra, al alquiler y al mantenimiento.
Calcular rentabilidad neta del alquiler
Para calcular la rentabilidad neta, debes restar los gastos a los ingresos y dividirlo por la inversión.
Rentabilidad neta del alquiler = (ingresos anuales – gastos anuales) / inversión x 100
Si seguimos con el anterior ejemplo, pensemos que los gastos de la compra han sido 8.000€ y los gastos anuales 1.200€. La inversión ha sido de 88.000€.
Rentabilidad neta del alquiler = (6.000€ – 1.200€) / 88.000€ x 100 = 5.45%
Calcular rentabilidad neta del alquiler si necesitas hipoteca
Rentabilidad neta del alquiler con hipoteca = (ingresos anuales – gastos anuales – cuota de la hipoteca anual) / (inversión – importe hipotecado) x 100
Pongamos que nos han dado una hipoteca de 64.000€ (el 80% del precio de compra) y que las cuotas mensuales son de 300€.
Rentabilidad neta del alquiler con hipoteca = (6.000€ – 1.200€ – 3.600€) / (88.000€ – 64.000€) x 100 = 1.200€ / 24.000€ x 100 = 5%
Calcular la rentabilidad de la compraventa o house flipping
Para hacer este cálculo debes tener en cuenta:
- El importe de la compra del piso
- Los gastos de la compra del piso
- El coste de la reforma realizada
- El importe por el que se va a vender el piso
La fórmula para calcular la rentabilidad es muy sencilla:
Rentabilidad de la compraventa = (Ingresos – gastos)/gastos x 100
Pongamos como ejemplo los siguientes importes:
- El importe de la compra del piso: 80.000€
- Los gastos de la compra del piso: 8.000€
- El coste de la reforma realizada: 20.000€
- El importe por el que se va a vender el piso: 140.000€
Rentabilidad de la compraventa = (140.000€ – 80.000€ – 8.000€ – 20.000€) / (80.000€ + 8.000€ + 20.000€) x 100 = 32.000€ / 108.000€ x 100 = 29,62%
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Preguntas frecuentes sobre la inversión inmobiliaria
Si hablamos en términos estrictos, se considera que una inversión es rentable cuando se obtiene una rentabilidad positiva (por encima del 0%). No obstante, si hablamos de rentabilidad “buena”, el Banco de España suele situar los parámetros entre el 4% y el 7%.
Que la rentabilidad de una inversión inmobiliaria sea buena o mala depende de lo que cada persona considere como bueno o no (lógicamente siempre que la rentabilidad sea positiva). No obstante, por regla general, el Banco de España considera una buena inversión a la que proporciona una rentabilidad neta de entre el 4% y el 7%.
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