Qué impuestos se pagan al vender una casa

La venta de una vivienda conlleva ciertos gastos, entre los que se encuentran impuestos como la plusvalía municipal.

Conocerlos es imprescindible para evitar sorpresas en el futuro y que la venta sea fácil.

Aquí te contamos a qué impuestos debes hacer frente al vender una casa y si puedes estar exento de pagarlos.

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👀 Importante

La información sobre los impuestos que se encuentra aquí es orientativa. Las condiciones pueden variar según la CCAA o ciudad donde esté la vivienda y tu caso particular.

Contacta con tu ayuntamiento o gestor antes de presentar ningún impuesto.

Cuáles son los impuestos a pagar al vender una casa

Hay tres impuestos a los que debes hacer frente como vendedor de una vivienda:

  1. La plusvalía municipal: grava el aumento de valor del terreno desde que la adquiriste hasta que la transmites.
  2. El IRPF: por la ganancia patrimonial que obtengas con la venta de la vivienda.
  3. El IBI: no es un impuesto propio de la venta, pero debes pagar la parte que corresponde en el año hasta la fecha de venta.

Además debes tener en cuenta otros gastos que puede haber a la hora de vender una propiedad. Aquí los desglosamos.

1. La plusvalía municipal

Es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y grava el incremento de valor que experimenta un terreno urbano (esté edificado o no) desde su adquisición hasta su venta.

Este impuesto de plusvalía tiene carácter municipal, por lo que la recaudación queda a cargo de los ayuntamientos y tendrás que liquidarlo en la dirección de tu Hacienda autonómica. Su cálculo varía en función del sitio donde se encuentre el inmueble.

Debes pagar la plusvalía tanto si vendes un inmueble, como si lo recibes en herencia o donación.

¿Quién asume el pago de la plusvalía municipal y cuál es el plazo para hacerlo?

En el caso de la venta de una vivienda es el vendedor quien asume el pago del impuesto.

El plazo para pagar es de 30 días hábiles a contabilizar desde la fecha de firma de la escritura de compraventa. Este plazo puede cambiar en cada ayuntamiento, consulta cuál es el de tu ciudad.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Existen 2 métodos para hacerlo: el real y el objetivo. La diferencia entre ellos es la manera en la que se calcula la base imponible del impuesto.

En ambos métodos la plusvalía se calcula multiplicando la base imponible por el tipo de gravamen.

Plusvalía = base imponible x tipo de gravamen

Si como vendedor demuestras que la plusvalía obtenida a través del método real es inferior a la que resulte del cálculo con el método objetivo, podrás aplicar la real, ya que te resultará más beneficiosa.

Es decir, puedes elegir el método de cálculo de la plusvalía con el que vayas a pagar menos.

Cuando no obtengas una ganancia, no debes pagar el impuesto de plusvalía municipal, pero sí debes presentarlo y acreditar que no estás obteniendo esa ganancia.

Cálculo de plusvalía con el método real

Se tienen en cuenta:

  • El precio de venta de la vivienda
  • El precio de compra
  • El porcentaje del valor catastral que corresponde al suelo
  • El tipo de gravamen: un porcentaje que determina cada ayuntamiento

Con este método:

Base imponible = (precio de venta – precio de compra) x % valor catastral correspondiente al suelo

Cálculo de plusvalía con el método objetivo

Se tienen en cuenta:

  • El valor catastral del suelo en el momento de la venta
  • Un coeficiente que determina el ayuntamiento y depende del tiempo durante el que has sido propietario del inmueble. Estos coeficientes son actualizados anualmente por Ley teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario y pueden cambiar según la ciudad.

Con este método:

Base imponible = % valor catastral correspondiente al suelo x coeficiente indicado por el ayuntamiento

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2. Ganancia patrimonial en el IRPF

Por otro lado, debes declarar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas la ganancia que estés obteniendo como consecuencia de la venta de la vivienda.

En caso de que no estés obteniendo beneficio económico, debes declarar la venta, pero no tendrás que pagar nada.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial por la venta de una casa?

La ganancia patrimonial es el resultado de restar el valor de adquisición al valor de transmisión.

Ganancia patrimonial = valor de transmisión – valor de adquisición

Calcular el valor de transmisión

El valor de transmisión es el precio de venta de la vivienda menos los gastos y tributos asociados a la operación.

Valor de transmisión = precio de venta – honorarios agencia inmobiliaria – plusvalía municipal – gastos cancelación registral de la hipoteca (si aplica)

Ejemplo de cálculo del valor de transmisión

  • Precio de venta: 250.000€
  • Honorarios agencia inmobiliaria: 7.500€ (recuerda que con Doctor Property son 0€)
  • Plusvalía municipal: 3.000€
  • Gastos de cancelación registral de la hipoteca: 500€

Valor de transmisión: 250.000€ – 7.500€ – 3.000€ – 500€ = 239.000€

Calcular el valor de adquisición

El valor de adquisición es el precio que pagaste al comprar la vivienda, más los gastos y tributos inherentes a la compra, así como las inversiones y mejoras significativas que hayas podido realizar a la vivienda.

Por tanto, aquí puedes contar como gastos:

  • La notaría
  • El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA según corresponda
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
  • Los costes de las reformas o reparaciones considerables que hayas realizado a la vivienda. Como ampliaciones, reformas de cocinas, baños, etc.

Ten en cuenta que las comisiones e intereses del préstamo hipotecario no se incluyen en estos gastos.

Ejemplo de cálculo del valor de adquisición

  • Precio de compra: 200.000€
  • Notaría: 500€
  • Registro (IAJD): 300€
  • ITP: 16.000€
  • Reformas: 10.000€

Valor de adquisición: 200.000€ + 500€ + 300€ + 16.000€ + 10.000€ = 226.800€

Calcular la ganancia patrimonial

Recuerda que la ganancia patrimonial se calcula restando al valor de transmisión el valor de adquisición.

Si seguimos con el ejemplo anterior:

  • Valor de adquisición: 226.800€
  • Valor de transmisión: 239.000€

Ganancia patrimonial = 239.000€ – 226.800€ = 12.200€

Calcular el importe de IRPF por la ganancia patrimonial

Si has obtenido una ganancia patrimonial, para calcular el importe que debes pagar en el IRPF, tienes que multiplicar esa ganancia por el tipo impositivo que corresponda según el tramo de ganancias.

  • Ganancias hasta 6.000€: 19%
  • Ganancias entre 6.000€ y 50.000€: 21%
  • Ganancias entre 50.000€ y 200.000€: 23%
  • Ganancias de más de 200.000€: 26%

Estos porcentajes se aplican de forma progresiva.

Así, a los primeros 6.000 euros de ganancia le debes aplicar el 19%, de los 6.000 euros y hasta los 50.000 euros restantes, el 21%; entre los 50.000 euros y los 200.000 euros el 23% y a partir de 200.000 euros el 26%.

Ejemplo final de cálculo del IRPF

La ganancia patrimonial del ejemplo era de 12.200€.

  • A los primeros 6.000€ se les aplica el 19%, lo que resulta en 6.000€ x 0,19 = 1.140€
  • A los 6.200€ restantes se les aplica el 21%, por lo tanto 6.200€ x 0,21 = 1.302€

En total son 2.442€ por la venta de la casa.

Qué exenciones al IRPF hay por la venta de tu vivienda

Aunque es obligatorio declarar la ganancia patrimonial en la declaración, no en todas las ocasiones tendrás que pagar por ella.

En este post de nuestro blog te contamos las exenciones en el pago del IRPF a las que te puedes acoger al vender tu casa.

3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto municipal periódico que pagan de forma anual los propietarios de una vivienda simplemente por poseerla.

La Ley dicta que el IBI debe pagarlo quien sea propietario de la vivienda a día 1 de enero del año fiscal en curso.

En el caso de que vendas tu casa, lo común es que negocies con el nuevo propietario el pago del IBI. Así tú pagarás la cantidad correspondiente al periodo en el que hayas sido propietario y tu comprador, el resto del año.

¿Qué ocurre si al vender tu casa no te han cobrado el IBI?

El pago del IBI es periódico y los plazos varían dependiendo de cada ayuntamiento, por lo que puede ocurrir que en el momento en el que vendas la casa queden pagos pendientes que la Administración te cobrará a ti. En este caso puedes:

  • Esperar a que la Administración te cobre el IBI y pedir a la parte compradora que te abone lo que corresponda.
  • Acordar con el comprador el pago de la cuota pendiente en el momento de la firma de compraventa, cogiendo como referencia lo que pagaste el año anterior.

Ahorra gastos al vender tu casa

En Doctor Property incluimos una cláusula sobre el pago del IBI en nuestros contratos de compraventa para que tú, como vendedor, solo pagues el impuesto correspondiente al periodo en el que has sido propietario.

Preguntas frecuentes sobre los impuestos que se pagan al vender una casa

Existen ciertas situaciones en las que hay exenciones al pago de la plusvalía. Pueden cambiar en cada localidad, por lo que te recomendamos que contactes con tu ayuntamiento para aclarar las exenciones a las que te puedes acoger.

En líneas generales, están exentos de pagar:

  • Las transmisiones en las que no se obtenga beneficio.
  • Las transmisiones realizadas personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma contraídas con entidades de crédito, así como las realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
  • En el caso de aportaciones de bienes y derechos que realicen los cónyuges a la sociedad conyugal. Adjudicaciones que a su favor y en pago de ella se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes.
  • Transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de sus hijos como consecuencia del cumplimiento de sentencias en casos de nulidad, separación o divorcio.
  • Instituciones calificadas de benéficas o benéfico-docentes.
  • Entidades gestoras de la Seguridad Social y Mutualidades de Previsión social, reguladas en el texto refundido de la Ley de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados, aprobado por Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre.
  • Personas o Entidades con exención reconocida por Tratados o Convenios Internacionales.
  • Personas titulares de concesiones administrativas revertibles respecto de los terrenos afectos a las mismas.
  • Cruz Roja Española.
  • Las entidades sin fines lucrativos, las entidades beneficiarias del mecenazgo y aquellas otras entidades recogidas en la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, en los supuestos y condiciones que la citada Ley establece.
  • Constitución y transmisión de derechos de servidumbre.
  • Transmisión de bienes situados en el conjunto histórico-artístico o declarados individualmente de interés cultural que estén incluidos en el Catálogo General de Edificios Protegidos y que reúnan determinados requisitos.

Cuando se obtenga una ganancia patrimonial aunque existen ciertas exenciones al pago del IRPF por vender una vivienda.

La debe pagar el vendedor de la propiedad.

Además de los impuestos, hay otra serie de gastos que debe asumir el vendedor de una casa, como los de notaría, gestoría, certificado energético o cancelación de la hipoteca.

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