Sí, puedes vender tu piso con hipoteca. Es una situación muy común que sucede en buena parte de las compraventas de viviendas.
Lo mejor es que vendas tu piso libre de cargas, pero como no siempre es posible, aquí te contamos qué opciones tienes para vender tu casa con hipoteca pendiente.
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Si quieres vender tu piso y tienes hipoteca pendiente de pagar, tienes varias opciones según cuál sea tu situación:
Si quieres vender tu casa y no has terminado de pagar la hipoteca, puedes pagarla con el dinero de la venta en la propia firma notarial de compraventa. Esta opción suele ser la más común.
Otra opción menos común es subrogar (traspasar) la hipoteca al comprador de tu vivienda. Es el banco quien debe aprobar la operación y, en muchas ocasiones, no la aprueban.
Si quieres comprar una vivienda antes de vender la tuya existe una tercera opción que es solicitar una hipoteca puente. De esta manera estarías pagando ambas hipotecas hasta que se vendiese tu casa anterior.
Si ya has pagado la hipoteca y vas a poner a la venta la vivienda, antes de hacerlo debes realizar la cancelación en el Registro de la Propiedad para que no aparezca en la nota simple a la hora de vender. Recuerda que en el momento de la venta no puede aparecer ninguna carga.
Sigue leyendo, te explicamos en detalle en qué consiste cada opción para vender tu casa con hipoteca.
Esta es la opción más sencilla y recomendable en el caso de que dispongas del dinero para liquidar la hipoteca antes de que se produzca la venta.
Para ello, lo primero que debes hacer es la amortización del importe pendiente de la hipoteca con tu banco. Los requisitos y el coste de llevarla a cabo dependerán de las condiciones que firmases en su día al constituir la hipoteca.
Una vez que has amortizado el préstamo, la carga hipotecaria debe cancelarse en el Registro de la Propiedad para que no aparezca en la nota simple en el momento de la compraventa.
El trámite de cancelación registral de la hipoteca consta de varios pasos y es una gestión que cualquier persona puede realizar.
👀 Importante
Desde que comienza el proceso de cancelación hasta que la carga hipotecaria aparece cancelada en el Registro de la Propiedad pueden transcurrir hasta 3 meses, por lo que debes ponerte manos a la obra con suficiente antelación a la firma notarial de compraventa.
Para llevar a cabo la cancelación registral debes llevar a cabo varios pasos:
Con toda la documentación anterior, el último paso es ir al Registro de la Propiedad, donde se encargarán de realizar la cancelación registral de la hipoteca.
En Doctor Property te asesoramos para encontrar la opción que mejor te encaja y nos encargamos de todos los trámites para vender tu casa de forma rápida y segura.
A la hora de cancelar la hipoteca vas a encontrarte con dos costes.
Este es el importe que te cobrará tu banco por la amortización anticipada de tu hipoteca, que dependerá de las condiciones que firmases al constituirla. En muchos bancos este coste es de 0€, por lo que podrías ahorrártelo.
👉 Atención: por decreto del Gobierno de España, los bancos no pueden cobrar comisiones por la amortización anticipada de una hipoteca variable. Esta medida estará vigente desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023 (ambos incluidos).
Por otro lado, tendrás los costes de la cancelación registral (certificado de saldo cero, notaría, IAJD y registro), que se verá incrementado si realizas los trámites a través de una gestoría.
Los costes aproximados de la cancelación registral son:
En total, la cancelación registral te costará entre 500€ y 900€.
En el caso de que quieras realizar los trámites a través de una gestoría, debes añadirle aproximadamente 300€ más por su gestión. Ten en cuenta que la duración de los trámites suele alargarse si eliges esta opción.
La opción más común si quieres vender tu casa y todavía tienes hipoteca pendiente, es liquidarla en la propia firma notarial de compraventa con el importe que obtengas.
En este caso será el banco del comprador quien transfiera el importe pendiente de hipoteca directamente a tu banco y después se encargue de realizar la cancelación registral.
👀 Importante
La mayoría de bancos son estrictos con este trámite y se encargarán ellos sí o sí, ya que quieren tener la seguridad de que la vivienda se transmite libre de cargas para otorgar la nueva hipoteca al comprador.
Para llevar a cabo este trámite, la notaría y el banco del comprador te solicitarán un certificado de saldo pendiente de tu hipoteca a fecha de firma notarial. Aquí se refleja el importe exacto que te quedará por pagar de hipoteca el día que se vaya a firmar la escritura de compraventa.
El coste de este certificado depende de cada entidad bancaria, pero pueden cobrarte por él hasta 100€.
Además de transferir el importe restante de tu hipoteca a tu banco, el banco del comprador también se encargará de la cancelación registral y para ello te realizará una provisión de fondos para cubrir los gastos de la misma.
Es decir, el banco del comprador va a retener alrededor de 1.000€ para hacer frente a los gastos ocasionados por la cancelación registral de tu hipoteca. Una vez que el banco haya realizado todos los trámites, te devolverá el importe sobrante de esta provisión de fondos.
Vamos a verlo con un ejemplo: imagina que vendes tu vivienda por 120.000€ y el día de la firma notarial el importe pendiente de tu hipoteca son 100.000€.
En el momento de la firma, el banco del comprador transferirá a tu entidad bancaria 100.000€ para amortizar tu hipoteca. De los 20.000€ restantes, te transferirá directamente 19.000€ y los otros 1.000€ te los retendrá para cubrir los gastos derivados de la cancelación registral (esto es lo que se llama provisión de fondos).
Cuando haya llevado a cabo los trámites (imagina que finalmente su coste ha sido de 800€), te devolverá el sobrante (en este caso 200€).
Debes tener en cuenta que el coste de que el banco del comprador realice la cancelación registral será mayor que si lo haces por tu cuenta, ya que incluirán los honorarios de la gestoría.
Algunos bancos dan la opción de que sea el vendedor quien realice los trámites de cancelación registral, aunque no es lo común. Para asegurarse de que los realizas, te realizarán igualmente una provisión de fondos, que te devolverán una vez que la nota simple aparezca libre de cargas.
En el caso de que quieras ser tú quien realice la cancelación para ahorrar costes, debes informar desde el principio a tu comprador para que se lo comunique a su entidad financiera.
En este caso lo más común es que seas tú como vendedor quien se encargue de la cancelación registral.
En el momento de la firma notarial de compraventa, el comprador transferirá la cantidad que tengas pendiente por pagar de hipoteca directamente a tu banco.
El resto del importe te lo transferirá a ti, pero también te realizará una provisión de fondos (te retendrá la cantidad que pactéis) para asegurarse de que te encargas de realizar la cancelación registral. En el momento en el que le muestres la nota simple libre de cargas, te realizará la devolución del importe retenido.
Esta gestión debéis incluirla en la escritura de compraventa para seguridad de ambos.
Otra de las opciones que tienes si quieres vender tu casa con hipoteca, es traspasar tu hipoteca al nuevo propietario, lo que se conoce como subrogación hipotecaria por parte del deudor. Es decir, se transfiere la titularidad de la hipoteca junto con la de la vivienda.
Para poder llevar a cabo esta operación, lo primero que necesitas es que el comprador esté de acuerdo y acepte las condiciones de tu hipoteca. Si estáis las dos partes de acuerdo, se debe realizar la solicitud de subrogación a la entidad financiera, que será quien acepte o no la operación.
La principal ventaja para ti como vendedor es que no es necesario que realices la cancelación de la hipoteca, por lo que puedes ahorrarte los costes que conlleva el trámite.
El comprador también se ahorrará la comisión de apertura de una nueva hipoteca y puede que obtenga unas mejores condiciones hipotecarias que si firmase una nueva hipoteca.
Aún así, la subrogación también entraña unos costes, pero son menores que la cancelación hipotecaria. Es el vendedor quien asume el coste de la comisión de subrogación (que está restringida por la ley), así como el coste del estudio del perfil de riesgo del comprador.
Si vendedor, comprador y entidad bancaria están de acuerdo, se firma la documentación correspondiente ante notario, normalmente en el mismo momento en el que se realiza la compraventa.
Esta opción es recomendable si quieres invertir el dinero de la venta de la casa en la compra de otra. En ocasiones las dos operaciones no se pueden llevar a cabo al mismo tiempo y se compra una nueva vivienda antes de que se ponga a la venta la actual.
La hipoteca puente facilita el pago de dos hipotecas de forma simultánea (la de la vivienda que se quiere vender y la de la nueva) por un importe menor al que se pagaría si se pagasen las dos hipotecas por separado.
Si quieres optar por esta solución debes acudir al banco, donde realizarán un estudio de viabilidad para ver si aceptan o no la operación.
Normalmente la hipoteca puente tiene una duración determinada durante la que debes vender tu vivienda anterior. En ese tiempo que esté a la venta, en lugar de pagar dos hipotecas por separado, pagarás la hipoteca puente, que suele tener un importe bastante menor al que pagarías sumando las dos hipotecas.
En el momento en el que vendas la vivienda, puedes liquidar la hipoteca puente y pasar a pagar solamente el préstamo de tu nueva casa.
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Existe la posibilidad de vender tu piso por un precio inferior a la cantidad que tienes pendiente de hipoteca. Para hacerlo debes acudir a tu entidad financiera y explicar la situación. Lo común en estos casos es destinar la totalidad del importe de la venta a amortizar hipoteca y el resto de hipoteca pendiente, convertirla en un nuevo préstamo con sus nuevas condiciones. Esta operación siempre debe aprobarla tu banco, por lo que es importante que te informes primero para saber si podrías vender o no tu vivienda.
Los gastos de la cancelación de la hipoteca le corresponden al vendedor. El comprador asumirá los gastos de su nueva hipoteca, la escritura notarial y los impuestos correspondientes. Si quieres saber qué gastos conlleva la venta de una vivienda, te los explicamos aquí.
El coste de la cancelación registral de la hipoteca está entre 500€ y 900€, te lo explicamos aquí en detalle.
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Si quieres poner tu casa a la venta y tienes hipoteca, acabas de terminar de pagarla o estás pensando en amortizarla, te interesa conocer cómo realizar la cancelación de la carga hipotecaria en el Registro de la Propiedad.
Este paso es especialmente importante si quieres poner tu vivienda a la venta.
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