Vender casa tras divorcio

¿Estás en proceso de divorcio y tienes dudas sobre cómo puedes vender la casa?

Las opciones que tienes para vender la vivienda familiar por divorcio dependen de 3 factores:

  • Si tenéis hijos menores de edad en común
  • Cuál es el régimen matrimonial con el que os casasteis
  • Qué grado de acuerdo que existe entre vosotros

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👀 IMPORTANTE

La información que se encuentra aquí es meramente orientativa. Si estás en proceso de divorcio y quieres vender tu casa, te recomendamos que contactes en primer lugar con un abogado.

¿Quién se queda con la casa después de un divorcio?

Si no tenéis hijos menores de edad en común, la vivienda se repartirá entre vosotros según el régimen económico matrimonial con el que os casaseis.

Te lo explicamos aquí →

Si tenéis hijos menores de edad en común

En este caso es el juez quien decide cómo se reparte la custodia y quién se queda con la vivienda familiar. Lo habitual es que la persona que tenga la custodia también tenga el derecho de uso de la casa.

En los casos en los que la custodia es compartida, es común que permanezca en la vivienda la persona que menos recursos tenga.

¿Es posible vender la casa familiar en un divorcio con hijos?

Sí, pero es un juez quien debe aprobar la operación cuando considere que no hay perjuicio para los hijos menores de edad.

En el caso de que sean mayores de edad, la compraventa se podrá llevar a cabo y dependerá del tipo de régimen matrimonial en el que os casasteis y del nivel de acuerdo que haya entre vosotros. Te lo explicamos a continuación.

¿Cómo se divide la venta de una casa en un divorcio?

La manera en la que se produce la venta de la vivienda dependerá, entre otras cosas que ya hemos visto, del régimen matrimonial bajo el que se produjese el matrimonio.

Vender la vivienda tras divorcio en régimen de gananciales

En este régimen los bienes, ganancias y beneficios que obtenga uno de los cónyuges durante el matrimonio, pertenecen a ambos.

Cuando se produce el divorcio, el régimen se disuelve y los bienes se reparten al 50% entre las partes. Por lo tanto, de manera general, a cada uno de vosotros os corresponderá la mitad de la vivienda familiar.

Si existe acuerdo entre los dos para poner a la venta la casa, el primer paso para hacerlo es disolver el régimen económico matrimonial. Lo más común es incluir esta disolución en el convenio regulador del divorcio. Un abogado es quien mejor podrá aconsejarte en este paso.

Posteriormente debéis realizar un inventario de bienes y hacer el reparto en la proporción que corresponda.

Una vez que la titularidad de la vivienda se haya repartido entre ambos, podéis ponerla a la venta con normalidad.

Lo más fácil es que contéis con la ayuda de una inmobiliaria para liberaros de todos los trámites que conlleva la venta: fijar el precio, atender llamadas, pasar visitas, encargarse del papeleo, etc.

Es importante recalcar que ambos debéis firmar el acuerdo de gestión inmobiliaria, el contrato de arras y la escritura de compraventa. Además, el día de la firma notarial de compraventa debéis aportar la sentencia de divorcio.

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Vender la vivienda tras divorcio en separación de bienes

Si os casasteis en régimen de separación de bienes y comprasteis la vivienda juntos, podéis venderla sin mayor problema, siempre y cuando haya acuerdo entre vosotros, ya que no necesitaréis realizar ningún trámite adicional a la demanda de divorcio.

El punto más crítico suele ser llegar a un acuerdo en el precio de venta y para ello lo más fácil es que contéis con ayuda de una inmobiliaria.

Los dos debéis firmar el acuerdo de gestión inmobiliaria, el contrato de arras y la escritura de compraventa. Además, el día de la firma notarial de compraventa tenéis que aportar la sentencia de divorcio.

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Vender la casa si se rompe la pareja de hecho

En este caso, si sois pareja de hecho y habéis adquirido una vivienda juntos, podéis ponerla a la venta en el momento que queráis, antes o después de la separación.

Cómo vender la vivienda por divorcio si hay hipoteca

Si la casa que queréis vender tiene hipoteca pendiente y acordáis venderla a un tercero, podéis llevar a cabo la venta como hemos explicado anteriormente según la situación en la que os encontréis y cancelar el préstamo hipotecario en la misma firma notarial de compraventa, ya que la vivienda no se puede transmitir con cargas al nuevo propietario.

Otra opción es cancelar la hipoteca antes de la venta de la vivienda.

En ambos casos, la ganancia sobrante en caso de existir la repartiréis entre los dos de la manera que corresponda.

¿Qué puedo hacer si mi ex no quiere vender la casa?

Si tu ex pareja y tú no lográis llegar a un acuerdo, existen varias opciones por las se puede realizar la compraventa si uno de los miembros de la expareja se niega a hacerlo.

1. La extinción del condominio con adjudicación a uno de los copropietarios

El condominio es la propiedad en común de un bien por varios titulares. Es decir, que un bien tiene varios propietarios.

En el caso de que uno de los miembros de la expareja quiera vender la casa y el otro quiera conservarla, se puede realizar la extinción del condominio de común acuerdo con adjudicación a uno de los copropietarios.

Sería como vender tu parte de la vivienda a la otra persona. Quien conserve la vivienda compensará económicamente a la otra por el porcentaje de propiedad que le corresponda.

Ojo 👀

Si vuestro matrimonio se celebró en régimen de gananciales no tenéis que realizar la extinción del condominio, ya que en el propio acto de disolución del régimen económico matrimonial uno de los cónyuges puede quedarse con el 100% de la vivienda compensando económicamente al otro.

Para llevar a cabo la extinción del condominio debéis realizar una valoración del bien que queréis dividir para fijar el importe económico que una parte le abonará a la otra. Tenéis que establecer un acuerdo sobre la forma en la que se realizará la valoración y un compromiso de aceptarla.

Para ello la mejor opción es acudir a una sociedad de tasación oficial, que realizará la tasación de la vivienda de forma objetiva.

La escritura de extinción de condominio puede ser realizada ante notario abonando el impuesto correspondiente.

Si la casa es la vivienda familiar, la extinción de condominio debe constar en el convenio regulador del divorcio.

¿Cuánto se paga en una extinción de condominio?

La persona que vende su parte de la casa tendrá que declarar la ganancia que haya obtenido en el IRPF en el supuesto de que el valor de la vivienda al transmitirla sea superior al valor al que se adquirió.

Quien se queda con la propiedad de la vivienda tiene que tributar por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentos (IAJD).

Extinción de condominio si hay hipoteca

En esta situación hay que tener en cuenta que el deudor hipotecario deja de ser propietario, pero no se extingue su deuda.

La forma de dejar de ser propietario y a la vez deudor hipotecario, es que el banco adjudique la hipoteca al nuevo propietario.

2. La extinción del condominio por la vía judicial: división de la cosa común

Si no conseguís llegar a un acuerdo en si vender la vivienda o no, o en el precio de venta, el camino a seguir es la vía judicial, interponiendo una demanda de división de la cosa común.

Debes solicitar al juzgado la extinción del condominio para poner a la venta la vivienda y distribuir el dinero resultante.

En este caso lo más común es que el juez ordene la venta de la vivienda mediante subasta pública, por lo que el precio que se podría obtener será bastante inferior al que se podría obtener en una venta privada.

Además este proceso suele tardar mucho tiempo en resolverse, por lo que lo mejor es intentar conseguir un acuerdo.

La división de la cosa común no podrá perjudicar a un tercero, que conservará su derecho de hipoteca, usufructo o cualquier otro derecho real que tuviera antes de la partición.

Por lo tanto, si en la demanda de divorcio se ha estipulado que uno de los cónyuges tiene derecho de uso de la vivienda, debe respetarse después de la venta. Así, si se produce la venta en subasta pública, el nuevo propietario no podrá ocupar la casa hasta que expire el derecho de uso de la persona.

3. Venta del proindiviso

Esta opción consiste en vender la parte de la casa de la que eres propietario a un tercero. Hay empresas que se dedican a este tipo de operaciones, pero el precio que ofrecen suele ser sustancialmente menor al que podrías obtener si la vendes a un particular.

Además, tu expareja tiene derecho de adquisición preferente, por lo que si la empresa de compra de proindivisos te hace una oferta, tu ex podrá comprarla al mismo precio que te ofrece la empresa.

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Preguntas frecuentes sobre vender una casa por divorcio

Si compraste la casa tú antes de casarte, tendrá carácter privativo y no se verá afectada por el proceso de divorcio a no ser que se dé esta situación: compraste la vivienda con hipoteca, la seguiste pagando después de casarte en régimen de gananciales y la utilizaste como vivienda familiar.

En esta situación puede considerarse que la casa se pagó con dinero del régimen ganancial y por tanto pertenece a ambos miembros de la pareja. Por lo tanto, si se vende después del divorcio, debería repartirse el dinero según la proporción que haya pagado cada uno.

Los impuestos que debes pagar son los mismos que en cualquier otra venta:

  • IRPF: cada miembro de la expareja deberá tributar por la ganancia patrimonial que haya obtenido con la venta. Aquí puedes ver más información.
  • Plusvalía municipal: si se obtiene ganancia con la venta, el importe que corresponda pagar debe repartirse entre los dos.

Aquí tienes información ampliada sobre los impuestos que se pagan al vender una casa.

Si tenéis hijos menores de edad en común, vivirá la persona que obtenga su custodia. Será el juez quien lo determine.

En caso de que no los tengáis, deberéis llegar a un acuerdo.

Lo mejor es que tu expareja y tú lleguéis a un acuerdo.

Habitualmente la persona que sigue viviendo en la casa es quien asume los gastos derivados del uso (agua, luz y gas).

Por otro lado, los gastos asociados a la propiedad, como la hipoteca, la comunidad o el IBI, se reparten entre ambos propietarios mientras se realizan los trámites de divorcio.

Lo mejor es que intentes llegar a un acuerdo con tu expareja antes de obligarle a vender la casa. En el caso de que no lo consigáis, puedes interponer una demanda de división de la cosa común. Te lo explicamos aquí.

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