Si has heredado un piso y quieres venderlo, te explicamos los pasos que debes seguir para completar los trámites de aceptación de herencia y poder vender con tranquilidad.
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Pasos para vender un piso heredado
En la venta de una vivienda heredada hay dos fases: el proceso para aceptar la herencia y la propia venta de la vivienda.
Aquí enumeramos los pasos de cada fase y los enlazamos para que puedas ir directamente a la parte que te interese.
1. Realizar la aceptación de herencia
2. Vender el piso heredado
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Documentos necesarios para heredar el piso
Para poder vender una vivienda debes ser el propietario, por tanto lo primero que debes hacer es la aceptación de la herencia, para lo que vas a necesitar varios documentos.
1. El certificado de defunción
Este documento certifica el fallecimiento de la persona y es lo primero que debes solicitar para comenzar los trámites.
- Qué coste tiene: ninguno, es un documento gratuito.
- Dónde debes solicitarlo: acude al Registro Civil de la localidad donde falleció la persona que deja la herencia.
- Cuánto tardarán en entregártelo: depende del Registro Civil, pero puede demorarse entre 2 y 15 días.
- Qué información o documentos debes aportar: nombre, apellidos y DNI de la persona fallecida. En ocasiones también pueden solicitarte el número de tomo y folio de la inscripción de la defunción.
2. El certificado de últimas voluntades
Este certificado acredita si el fallecido dejó testamento y, si es así, en qué notaría lo hizo.
- Qué coste tiene: la tasa a abonar es de aprox. 4€.
- Dónde debes solicitarlo: puedes pedirlo de forma presencial o telemática en la gerencia territorial del Ministerio de Justicia 15 días después de la defunción de la persona. Es probable que en tu ciudad tengas una oficina de registro de últimas voluntades en la cual puedes solicitarlo.
- Cuánto tardarán en entregártelo: 10 días hábiles.
- Qué información o documentos debes aportar: nombre, apellidos y DNI de la persona fallecida. En ocasiones también pueden solicitarte el número de tomo y folio de la inscripción de la defunción.
3. Copia autorizada del testamento
Si la persona fallecida dejó testamento, necesitarás solicitar una copia.
- Qué coste tiene: varía en función de la antigüedad del testamento y del número de folios (suele tener unos 4 folios, pero si hay muchos bienes, será más extenso).
- Dónde debes solicitarlo: en el notario que aparece en el certificado de últimas voluntades. Si el notario se ha jubilado tendrás que ir al colegio de notarios, a no ser que otro notario haya asumido todo el protocolo del que se jubiló.
- Cuánto tardarán en entregártelo: aproximadamente una semana, pero dependerá del notario.
- Qué información o documentos debes aportar: el certificado de últimas voluntades y el de defunción.
Trámites de aceptación de herencia
Una vez que has recopilado toda la documentación que acabas de ver, debes continuar con los trámites para aceptar la herencia, que variarán dependiendo de si hay testamento o no y del número de herederos.
Aceptación de herencia cuando hay testamento
En el caso de que la persona fallecida dejase testamento, se debe realizar un inventario de sus bienes y deudas a fecha de defunción.. En él deben aparecen los datos de los inmuebles, los vehículos, el saldo de las cuentas bancarias, el seguro de vida (si hubiese) y las deudas.
Si solo hay un heredero
Una vez que está hecho el inventario de bienes y deudas, debes realizar la instancia de heredero único bien a través de un abogado o un notario (el abogado suele ser más económico).
Posteriormente el notario redactará el documento de aceptación de la herencia y legitimará la firma.
Si hay más de un heredero
En este supuesto, se debe redactar y firmar ante notario una escritura de partición (o cuaderno particional) donde aparezcan los datos de todos los herederos, el inventario y la repartición de bienes que se estipule en el testamento.
En el caso de que un heredero no pueda acudir el día de la firma, se puede otorgar un poder a otra persona o heredero, para que acepte la herencia en su nombre.
Aceptación de herencia si no hay testamento
Cuando la persona fallecida no ha dejado testamento, el proceso de aceptación de herencia se dilata un poco en el tiempo.
El notario debe determinar quiénes son los herederos según lo que dicta la ley, para lo que debes probar tu grado de parentesco a través de documentación como el certificado de nacimiento, el libro de familia o el certificado de matrimonio. Si existen más herederos, también ellos deberán hacerlo.
Posteriormente, debes realizar dos firmas ante notario: el acta de declaración de herederos y la escritura de partición de la herencia (si hay más de un heredero).
Acta de declaración de herederos
Este documento refleja quiénes son los herederos de la persona fallecida.
Para declararte heredero debes recopilar los documentos mencionados anteriormente y presentar dos testigos que conozcan al fallecido y declaren que no conocen la existencia de más herederos que los que os estáis declarando.
Desde que se produce la firma del acta, hasta que el notario determina quiénes son los herederos suelen transcurrir unos 20 días hábiles.
El coste de este trámite ronda los 250-300€ más IVA, pero cambia dependiendo de la cantidad de herencia y el número de herederos.
Escritura de partición de herencia
También denominado cuaderno particional, es el documento que incluye los datos de todos los herederos y cómo se reparten los bienes entre ellos. Para ello el notario debe realizar un inventario de los bienes de la persona fallecida.
Impuestos al vender un piso heredado
Otra de las cuestiones importantes en esta situación es conocer cuánto se va a pagar en concepto de impuestos al vender un piso heredado.
Los tributos que debes abonar son, por un lado, los correspondientes a la aceptación de la herencia y, por otro, los relativos a la venta de la vivienda.
De forma resumida son: el impuesto de sucesiones y donaciones, la plusvalía municipal y el IRPF.
Sigue leyendo y te contamos cuándo debes pagarlos, quién debe hacerlo y qué bonificaciones existen.
Impuesto de sucesiones y donaciones
Este impuesto grava los bienes heredados o recibidos a través de una donación.
- ¿Quién debe pagarlo? Los herederos (si no se renuncia a la herencia) y quienes reciban una donación en vida.
- ¿Cuándo hay que pagarlo? Desde que se produce la defunción, hay 6 meses para abonarlo. Se puede solicitar una prórroga de otros 6 meses, pero debes pedirla antes de que hayan pasado 5 meses desde el fallecimiento.
- ¿Dónde se paga? En la delegación de Hacienda de la CCAA donde el fallecido tenía la residencia habitual (considerada como el lugar en el que la persona permaneció de forma permanente los últimos 2 años o de forma intermitente los últimos 5 años).
- ¿Qué importe hay que pagar? La cantidad varía dependiendo de:
- La comunidad autónoma donde se declare la herencia.
- El grado de parentesco que se tiene con la persona fallecida.
- La masa hereditaria, compuesta por el valor total de todos los bienes heredados menos deudas y gastos.
- El valor de tu patrimonio antes de recibir la herencia
- ¿Hay alguna bonificación? Sí, dependen de cada comunidad autónoma. Aquí te explicamos con detalle cómo funciona el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en Aragón.
- ¿Se pueden fraccionar los pagos? Sí, pero las condiciones para hacerlo varían de una CCAA a otra
- ¿Cuándo prescribe? A los 4 años contando desde el último día en el que se podía liquidar. Te recomendamos ajustarte a los plazos de pago establecidos, ya que de lo contrario puedes enfrentarte a intereses por mora y sanciones importantes.
Plusvalía municipal al heredar y al vender el piso
👀 IMPORTANTE
La plusvalía municipal se paga en el momento en el que se hereda la vivienda y de nuevo cuando se produce la venta del piso, incluso aunque ambas situaciones se produzcan en el mismo año.
Si al vender el piso no estás obteniendo ganancia, no debes abonar nada.
La plusvalía es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y grava el incremento de valor que experimenta un terreno urbano (esté edificado o no) desde su adquisición hasta su venta.
En el supuesto de una herencia, el aumento del valor se tiene en cuenta desde que la persona fallecida adquirió la vivienda hasta que se recibe como herencia.
En el momento en el que la vendas, la plusvalía que debes abonar tendrá en cuenta el aumento del valor que se ha producido desde que tú heredaste la propiedad hasta que la vendes.
En este post te explicamos en detalle los impuestos que se pagan al vender una casa y cómo puedes calcular la plusvalía.
IRPF al vender la vivienda heredada
El año después de que hayas vendido la vivienda, deberás declarar la ganancia patrimonial que hayas obtenido con la venta.
Aquí te explicamos en detalle cómo puedes calcular la ganancia patrimonial obtenida con la venta del piso heredado.
¿Se pueden pagar los impuestos con el dinero de la herencia?
Teóricamente sí, pero es un poco complicado hacerlo en la práctica. La razón es que los bancos suelen bloquear las cuentas bancarias de la persona fallecida hasta el momento en el que se presentan la escritura de aceptación, el reparto de la herencia y la liquidación de los impuestos.
Entonces, ¿qué opciones tienes si no tienes solvencia para pagar los impuestos antes de recibir la herencia?
Tienes dos alternativas para no tener que renunciar a la herencia: vender la vivienda heredada o pedir un crédito puente.
Vender el piso heredado para pagar los impuestos
Como hemos mencionado anteriormente, tanto el Impuesto de Sucesiones, como la plusvalía municipal se deben pagar durante los 6 meses posteriores al fallecimiento y son prorrogables otros 6 meses más.
Para poder hacer frente a su pago, una de las opciones consiste en aceptar la herencia, inscribir el piso en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos y ponerlo a la venta.
Solicitando la prórroga del pago de los impuestos, contarías con 1 año para pagarlos, tiempo suficiente para poder vender el piso heredado y pagar los impuestos en plazo.
Pedir un crédito puente
La segunda opción consiste en solicitar un préstamo que tenga la herencia como aval, de esta manera puedes pagar los impuestos y, una vez que hayas recibido la herencia, devolver el crédito solicitado.
En este caso debes tener en cuenta que el banco analizará los riesgos crediticios de cada heredero para conceder el crédito o no.
¿Qué pasa si no pagas el Impuesto de Sucesiones o la plusvalía?
Si decides no pagar los impuestos correspondientes, Hacienda podría exigir posteriormente su pago añadiendo intereses por mora y sanciones que pueden alcanzar hasta un 150% de lo que te correspondía pagar en primer lugar.
Por lo tanto, lo mejor es realizar el pago en tiempo y forma para evitar sustos posteriores.
Qué se necesita para vender un piso heredado
Una vez que has realizado los pasos para aceptar la herencia, es momento de comenzar el proceso para poder vender la vivienda que has heredado.
Para ello, debes aparecer como propietario en el Registro de la Propiedad, por lo que el primer paso es acudir al Registro e inscribir la vivienda.
Por lo tanto, lo mejor es realizar el pago en tiempo y forma para evitar sustos posteriores.
Inscribir la vivienda heredada en el Registro de la Propiedad
En el Registro de la Propiedad te van a solicitar estos documentos para hacer el cambio de titularidad del inmueble:
- La copia del DNI del fallecido
- La copia de los DNI de los herederos
- El certificado de defunción
- El certificado de últimas voluntades
- Si no hay testamento, el acta de declaración de herederos
- El certificado de seguros de vida (si los hubiese)
- La escritura de aceptación de la herencia
- El comprobante de pago o la, en su caso, la solicitud de aplazamiento de los impuestos (sucesiones y donaciones y plusvalía)
En la mayoría de los casos, el notario ya habrá incluido en copia autorizada de la escritura de aceptación de herencia los documentos más importantes que te solicitarán en el Registro de la Propiedad, por lo que no sería necesario llevarlos aparte.
El Registro tiene un plazo máximo de 15 días para inscribir la vivienda heredada o notificarte si existe algún problema.
En el momento en el que la vivienda ya está inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos, se puede vender sin problema.
👉 Aquí te explicamos todos los pasos que debes seguir para vender tu piso heredado.
Vende tu casa heredada ahorrando dolores de cabeza, tiempo y dinero
En una situación tan delicada como es la herencia de una vivienda y después de la realización de todos los trámites de aceptación, lo que menos te apetecerá es tener que invertir tiempo en la venta de la vivienda.
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¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender un piso heredado?
Antes del 3 de septiembre de 2021, había que esperar 2 años para poder vender una vivienda heredada.
Con la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, las personas que hayan recibido una propiedad en herencia después de la fecha mencionada, podrán venderla sin tener que esperar.
En teoría esta derogación es retroactiva, pero en la práctica no es así, por lo que un heredero no forzoso (distinto de los hijos, padres o cónyuge del fallecido) que heredó la vivienda antes del 3 de septiembre de 2021, tendrá que esperar 2 años para transmitirla.
Preguntas frecuentes sobre vender un piso heredado
¿Cuándo se puede vender un piso heredado?
Una vez que el piso heredado está inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos, se puede vender sin problema.
Si la vivienda se heredó antes del 3 de septiembre de 2021 por parte de herederos no forzosos, deben esperarse 2 años para venderla.
¿Qué impuestos se pagan al vender un piso heredado?
Al aceptar la herencia se debe pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal. Una vez que se vende el piso, hay que pagar el IRPF y la plusvalía de nuevo.
Si la vivienda se heredó antes del 3 de septiembre de 2021 por parte de herederos no forzosos, deben esperarse 2 años para venderla.
¿Qué plusvalía se paga al vender un piso heredado?
En el supuesto de una herencia, el aumento del valor se tiene en cuenta desde que la persona fallecida adquirió la vivienda hasta que se recibe como herencia.
En el momento en el que la vendas, la plusvalía que debes abonar tendrá en cuenta el aumento del valor que se ha producido desde que tú heredaste la propiedad hasta que la vendes.Aquí explicamos cómo calcular la plusvalía con detalle.
Mi madre falleció y mi padre quiere vender la casa
Cuando varias personas reciben una vivienda en herencia, todas ellas deben estar de acuerdo para poder venderla.
En este caso, tu padre necesita tu consentimiento y el del resto de propietarios para hacerlo.
¿Se puede vender una propiedad si un heredero no quiere?
En este caso concreto lo mejor es darte asesoramiento personalizado para realizar la venta de proindiviso o la extinción de condominio.
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Vender una casa heredada sin registrar
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