Venta de un inmueble con usufructo, ¿qué opciones hay?

Vender una casa con usufructo y nuda propiedad es una realidad cada vez más frecuente, sobretodo entre las personas mayores que quieren conseguir ingresos adicionales para tener una mejor calidad de vida o costear sus cuidados sin renunciar a seguir viviendo en su casa.

Si tienes un inmueble con usufructo y estás pensando en venderlo, te contamos cómo puedes hacerlo y qué conceptos debes conocer para que la venta sea segura.

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Qué es el usufructo

El usufructo es el derecho de uso y disfrute de una vivienda.
Al comprar una vivienda estás adquiriendo el pleno dominio, que se compone del usufructo y la nuda propiedad (la titularidad de la propiedad en sí, sin el derecho a ocuparla).

El usufructo puede ser vitalicio y durar toda la vida, o bien temporal por el tiempo que se estipule.

Cómo se obtiene el usufructo de una vivienda

Las formas más comunes de obtener el usufructo de una vivienda son las herencias y los divorcios y, cada vez más, la venta de la nuda propiedad.

Usufructo por divorcio

Cuando se produce un divorcio suelen darse dos situaciones:

  1. La persona que obtiene la custodia de los hijos conserva el 50% de la nuda propiedad y el 100% del usufructo. Es decir, es propietaria de la mitad de la vivienda y además tiene derecho a vivir en ella con sus hijos.
  2. La persona que obtiene la custodia no tiene la nuda propiedad, pero sí el 100% del usufructo.

Si estás en alguna de estas situaciones y tenéis hijos menores de edad en común, no podréis vender la casa sin la autorización previa de un juez.

Usufructo por herencia

Cuando se obtiene el usufructo a través de una herencia también hay dos situaciones comunes:

  1. La persona que queda viuda conserva el 50% de la nuda propiedad y el 100% del usufructo vitalicio. Por tanto, es propietaria de la mitad de la vivienda pero solo ella tiene derecho a vivir allí.
  2. La persona que queda viuda obtiene el 100% del usufructo, pero la nuda propiedad la ostentan los herederos de la persona fallecida. Es decir, la persona viuda podrá vivir en la casa, pero no será su propietaria.

Usufructo por venta

La última forma más común por la que se genera un usufructo es la venta de la nuda propiedad.

Se trata de una opción cada vez más extendida entre las personas mayores que quieren obtener liquidez, por lo que venden su vivienda pero conservan el usufructo para poder seguir viviendo en ella.

Las 3 opciones para la venta de un inmueble con usufructo

A la hora de vender una casa con usufructo hay 3 opciones.

Vender el pleno dominio

Es decir, vender la vivienda al completo (nuda propiedad + usufructo) a un tercero.

Para poder llevar a cabo esta venta todas las partes deben estar de acuerdo, ya que el usufructuario no puede vender la casa sin consentimiento del nudo propietario y viceversa.

Cada uno recibirá la parte económica que corresponda a su parte de nuda propiedad y de usufructo. Para ello hay que calcular su valor, te lo enseñamos en el próximo apartado de este artículo.

Conservar el usufructo y vender la nuda propiedad

Puede ocurrir que el usufructuario no quiera renunciar a seguir viviendo en la casa, por lo que se puede vender solamente la nuda propiedad.

Esta es la opción que escogen muchos propietarios de edad avanzada para obtener ingresos por su vivienda sin renunciar a seguir viviendo en ella.

Aquí te explicamos en detalle cómo realizar la venta de la nuda propiedad →

Vender el usufructo al nudo propietario

Otra de las opciones es que el usufructuario venda su derecho al nudo propietario, quien obtendrá el pleno dominio de la vivienda.

También puede darse la situación de que el usufructuario renuncie a su derecho de uso en favor del nudo propietario. Si este es tu caso, te recomendamos que busques asesoramiento legal, ya que se trata de una cuestión compleja.

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Calcular el valor del usufructo

Para poner a la venta un inmueble con usufructo hay que calcular cuál es el valor de ese usufructo, pero para ello debemos conocer el valor de mercado de la vivienda.
Aquí te contamos en detalle cómo realizamos la valoración gratis de tu casa.

Una vez que conocemos el valor de mercado de la vivienda, es momento de calcular el valor que tendrá el usufructo y, con ello, podremos obtener también el valor de venta de la nuda propiedad.

Estas valoraciones se realizan en base a la siguiente legislación:

El valor del usufructo cambia si va a ser temporal o si va a ser vitalicio.

Cálculo del valor del usufructo temporal

Cada año de duración del usufructo se valora en un 2% del valor de la vivienda, con un máximo del 70%. Es decir, si el usufructo temporal tiene una duración mayor a 35 años, el valor máximo será el 70%.

Si su duración es menor de un año, el mínimo será del 2% y no se tendrán tampoco en cuenta las fracciones de duración menor al año.

Por tanto, el valor del usufructo temporal se calcula así:
valor de la vivienda x 2% x años de duración del usufructo

Ejemplo: valor de un usufructo temporal de 10 años en una vivienda valorada en 200.000€.
Valor del usufructo temporal = 200.000€ x 2% x 10 años = 40.000€

Cálculo del valor del usufructo vitalicio

Para calcularlo se utiliza la llamada regla del 89: se resta a 89 la edad del usufructuario y se coge esa cantidad como porcentaje para después multiplicarla por el valor del inmueble.
El valor mínimo del usufructo vitalicio es del 10% del valor del inmueble y el valor máximo del 70%.

Ejemplo: valor de un usufructo vitalicio de una vivienda de 200.000€ y un usufructuario de 75 años de edad.
89 – 75 años = 14, por lo tanto el valor del usufructo será del 14% del valor de la vivienda.
Valor del usufructo vitalicio = (89 – 75 años)/100*200.000€ = 28.000€

Cálculo del valor de usufructos simultáneos y sucesivos

El caso más común de usufructos simultáneos es el de parejas. Para calcular su valor se utiliza también la regla del 89 y se tiene en cuenta la edad del usufructuario más joven y no se practicará la liquidación por consolidación del dominio hasta que fallezca el último usufructuario.

Ejemplo: valor de un usufructo vitalicio de una vivienda de 200.000€ y dos usufructuarios de 75 y 68 años de edad.
89 – 68 años = 21, por lo tanto el valor del usufructo será del 21% del valor de la vivienda.
Valor del usufructo vitalicio = (89 – 68 años)/100*200.000€ = 42.000€

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Preguntas frecuentes sobre la venta inmuebles con usufructo

¿Cuando una propiedad está en usufructo se puede vender?

Sí, se puede vender la nuda propiedad a un tercero y el usufructuario podrá seguir viviendo en la propiedad.
Si el usufructuario también quiere vender, se puede vender la propiedad plena.

¿Cómo se puede echar a un usufructuario?

No se puede echar a un usufructuario hasta que llegue la fecha de vencimiento del usufructo si es temporal o hasta que fallezca, si el usufructo es vitalicio.

¿Quién paga los gastos de una vivienda en usufructo?

El usufructuario será el encargado de pagar los gastos y consumos ordinarios, como la electricidad, el agua, el gas, las reparaciones y la cuota de comunidad.
Por otro lado, el nudo propietario deberá abonar el IBI y las derramas extraordinarias.

No obstante, puede llegarse a un acuerdo entre las partes para repartir los gastos de diferente manera.

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