Venta de la nuda propiedad

¿Necesitas completar tu pensión de jubilación? ¿Tienes un familiar que requiere de cuidados y necesitas liquidez para poder afrontarlos económicamente?

Tenemos la solución para que puedas obtener el dinero que necesitas: vender la nuda propiedad de tu vivienda y poder seguir viviendo en ella.

Sigue leyendo para ver con detalle en qué consiste.

En Doctor Property nos encargamos de la venta de la nuda propiedad y no te cobramos nada: 0€ por escrito.

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A medida que nos hacemos mayores, necesitamos más cuidados. Y en consecuencia se produce un incremento de los gastos que no suele ir acompañado de un aumento de los ingresos por lo que, a menudo, la pensión de jubilación no es suficiente para cubrirlos.

Para poder hacer frente a estos nuevos gastos la opción más conocida es la venta de la vivienda, pero en muchas ocasiones esta no es la mejor, ya que dejar de vivir en tu casa de toda la vida es un duro golpe que queremos evitar.

Afortunadamente, existen otras opciones menos conocidas para conseguir el dinero necesario y poder seguir viviendo en nuestra casa, como las hipotecas inversas, las ventas con alquiler vitalicio o la venta de la nuda propiedad, que es sobre la que vamos a hablarte aquí.

Índice

Qué es la venta de la nuda propiedad

La venta de la nuda propiedad es una operación inmobiliaria en la que el propietario de una vivienda vende la propiedad, pero conserva el derecho de uso y disfrute (usufructo).

Es decir, la persona recibirá un importe por la venta de la vivienda, pero podrá seguir viviendo en ella de forma vitalicia o durante el periodo que se estipule.

Se puede recibir el importe total en el momento de la venta o una renta periódica hasta llegar a la cantidad pactada.

Esta es una opción muy buena y cada vez más común en casos de personas mayores que necesitan liquidez para costear sus cuidados o lo que deseen, sin renunciar a seguir viviendo en su casa de siempre.

Antes de explicarte cómo vender la nuda propiedad de una vivienda, vamos a ver varios conceptos importantes.

Significado de nuda propiedad

La nuda propiedad es un concepto jurídico según el cual una persona ostenta la propiedad de un bien, pero no puede utilizarlo.

En el caso de las viviendas, es un concepto que se da de forma recurrente en las herencias.

Por ejemplo, un matrimonio con hijos vive en una casa en la que solo uno de los cónyuges es propietario. El propietario fallece y la herencia de la vivienda recae sobre sus hijos, pero el otro cónyuge es usufructuario.

En este caso los hijos serán nudos propietarios, tendrán la propiedad de la vivienda, pero no el derecho de usarla.
De igual forma, el otro cónyuge al ser usufructuario, no tendrá la propiedad de la vivienda, pero sí el derecho a vivir en ella hasta que fallezca.

Diferencia entre nuda propiedad y usufructo

Cuando compras una casa adquieres el pleno dominio, que engloba la nuda propiedad (la titularidad de la vivienda) y el usufructo (el derecho a vivir en ella).
Es decir, que adquieres tanto la propiedad de la casa, como el derecho a vivir en ella y disfrutarla.

Pleno dominio = usufructo + nuda propiedad

  • Nuda propiedad: se tiene la propiedad de un inmueble, pero no se puede utilizar ni disfrutar.
  • Usufructo: es quien utiliza y disfruta del inmueble, pero sin ser el propietario.

¿Quieres saber qué opciones tienes?

En Doctor Property te asesoramos sin compromiso para que puedas decidir cuál es la mejor opción según tu situación particular. Si decides vender, nos encargamos de todo y no te cobramos nada: 0€ por escrito.

Cómo vender la nuda propiedad

Vender la nuda propiedad te permite obtener el dinero que necesitas sin renunciar a seguir viviendo en tu casa.

La venta de la nuda propiedad no se lleva a cabo igual que la de una vivienda al uso y se deben tener en cuenta varios factores para valorar la casa:

  1. El valor de mercado de la vivienda.
  2. La edad del propietario: cuanto mayor sea el propietario, más cantidad podrá recibir por la nuda propiedad, ya que se presume que el tiempo que durará el usufructo será menor y el nudo propietario podrá obtener antes la propiedad plena de la vivienda.
  3. El número de usufructuarios y la duración del usufructo.
  4. La inflación si se va a recibir un pago fraccionado.

El primer paso es obtener el precio de mercado por el que se podría vender el piso en propiedad plena. Una vez que se obtiene esa cifra, hay que calcular el valor de la nuda propiedad y ese será el precio al que se ponga a la venta la vivienda.

En Doctor Property te asesoramos en todos los pasos de la venta de la nuda propiedad. Desde la valoración, hasta la firma notarial y nos encargamos de publicitarla, pasar las visitas, redactar los contratos y preparar la firma.
Todo gratis para ti como vendedor: 0€ por escrito.

Cálculo y valoración de la nuda propiedad

Uno de los principales retos a la hora de vender la nuda propiedad es hacer la valoración del precio de venta.

El método para obtener el valor de venta es diferente al utilizado para vender un piso en plena propiedad, pero el primer paso es obtener el precio de mercado de la vivienda.

1. Obtener el valor de mercado del inmueble

Para obtener el valor de mercado actual de la vivienda, en Doctor Property realizamos un estudio exhaustivo teniendo en cuenta múltiples variables, entre ellas:

  • Los precios finales de venta y los valores de tasaciones oficiales de las viviendas similares en la zona en el último año.
  • La tendencia de los precios del mercado inmobiliario en la ciudad y el barrio.
  • Los pisos que hay a la venta en ese momento (sus precios, cuánto tiempo llevan publicados, los porcentajes de rebaja aplicados, etc.).
  • Las características concretas de tu vivienda, su estado y el del edificio.

Esta valoración es gratuita y sin compromiso, después de conocernos tú decides si quieres que trabajemos juntos.

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2. Calcular el valor de la nuda propiedad

Una vez que conocemos el valor de mercado de la vivienda, es momento de calcular el valor que tendrá el usufructo y, con ello, podremos obtener el valor de venta de la nuda propiedad.

El valor del usufructo cambia si va a ser temporal o vitalicio y es menor cuanto más edad tiene el usufructuario.

El valor de la nuda propiedad se calcula restando el valor del usufructo al valor total de la vivienda y no puede ser inferior al 30% del valor total de la vivienda.

Vamos a verlo con ejemplos.

Ejemplo 1: cálculo del valor de la nuda propiedad con usufructo temporal

Valor de la nuda propiedad con un usufructo temporal de 10 años en una vivienda valorada en 200.000€. Cada año de duración del usufructo se valora en un 2%, que será el mínimo y un 70% el valor máximo.

Valor del usufructo temporal = 200.000€ x 2% x 10 años = 40.000€
Valor de la nuda propiedad = 200.000€ – 40.000€ = 160.000€

Ejemplo 2: cálculo del valor de la nuda propiedad con usufructo vitalicio

Valor de la nuda propiedad un usufructo vitalicio de una vivienda de 200.000€ y un usufructuario de 75 años de edad. Se resta a 89 la edad y se coge como porcentaje. El mínimo es del 10% y el máximo del 70%.

89 – 75 años = 14, por lo tanto el valor del usufructo será del 14% del valor de la vivienda.
Valor del usufructo vitalicio = (89 – 75 años)/100*200.000€ = 28.000€
Valor de la nuda propiedad = 200.000€ – 28.000€ = 172.000€

Ejemplo 3: cálculo del valor de la nuda propiedad con usufructos simultáneos y sucesivos

Valor de un usufructo vitalicio de una vivienda de 200.000€ y dos usufructuarios de 75 y 68 años de edad. Para calcularlo se utiliza la edad del menor de los dos y se aplica la regla del 89 del ejemplo anterior.

89 – 68 años = 21, por lo tanto el valor del usufructo será del 21% del valor de la vivienda.
Valor del usufructo vitalicio = (89 – 68 años)/100*200.000€ = 42.000€
Valor de la nuda propiedad = 200.000€ – 42.000€ = 158.000€

Vender la nuda propiedad sin encargarte de nada

Una vez que se ha realizado la valoración del mercado y la de la nuda propiedad, es momento de comenzar con la venta de la vivienda.

En Doctor Property nos encargamos de todos los trámites por ti. Tendrás tu propio delegado comercial y asesor legal para que la operación se realice con seguridad y estés siempre informado del estado de la venta.

El primer paso para comenzar la venta, es enseñar tu casa a los compradores potenciales. Para ello realizamos fotografías y el tour virtual 3D, con el que podrán recorrerla como si estuviesen en ella.

Además de publicitar la vivienda en los portales inmobiliarios, contamos con un Club de Inversores y una cartera propia de compradores a los que ofrecerla de forma prioritaria.

Nosotros nos encargamos de recibir las llamadas y pasar las visitas y cada semana hablamos para que siempre sepas cómo va la venta.

Una vez que encontramos al comprador para tu casa, también nos encargamos de poner a punto el papeleo y preparar la firma notarial de venta de la nuda propiedad.

¿Quieres saber más sobre cómo te ayudamos a vender la nuda propiedad? Así lo hacemos →

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Contáctanos y te asesoramos para ver cuál es la mejor opción según tu caso particular.

Cómo se cobra la venta de la nuda propiedad

Existen varias formas de recibir el cobro al vender la nuda propiedad de tu vivienda. Puedes elegir entre un ingreso único, una renta recurrente vitalicia o un renta temporal.

Pago único

En este supuesto, el vendedor recibe en un único pago el precio total en el momento en el que se lleva a cabo la firma notarial de compraventa.

Renta vitalicia

La renta vitalicia inmobiliaria permite que el vendedor de la nuda propiedad perciba una renta periódica garantizada durante toda su vida.

Además de las rentas periódicas se puede solicitar un anticipo o disposición inicial.

La cantidad de las cuotas que se van a percibir depende del valor del inmueble y la esperanza de vida del usufructuario. Se calcula con las tablas oficiales del Instituto Nacional de Estadística y la Dirección General de Seguros.

Para garantizar el pago por parte del comprador, en la escritura pública de venta de la nuda propiedad se añade una condición resolutoria indicando que, si se producen varios impagos, el usufructuario tiene derecho a resolver el contrato y recuperar la nuda propiedad sin tener que abonar ninguna de las rentas ya percibidas.

Renta temporal

En este caso, su funcionamiento es el mismo que el de la renta vitalicia, solo que se realiza el pago periódico durante el tiempo que estipulen las partes. El usufructo sigue siendo vitalicio y también se añade la condición resolutoria para garantizar el pago.

¿Quién se encarga de los gastos al vender la nuda propiedad?

Los gastos de la vivienda se comparten entre el usufructuario y el nudo propietario.

La persona que vive en la casa (usufructuario) debe encargarse de los gastos y consumos ordinarios, como el agua, la electricidad, el gas, las reparaciones y la cuota de comunidad. Además, deberá contar con un seguro que cubra el contenido de la vivienda.

Por su parte, el nudo propietario se encargará de abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y de las derramas extraordinarias de la comunidad de propietarios si las hubiese. Aparte, debe tener un seguro para cubrir el continente.

No obstante, el reparto de los gastos puede pactarse entre las partes para llegar a un acuerdo.

Impuestos en la nuda propiedad

La compraventa de una vivienda lleva asociada el pago de impuestos como la ganancia patrimonial en el IRPF y la plusvalía municipal.
En el caso del IRPF, si el vendedor es mayor de 65 años y vende la nuda propiedad de su vivienda habitual, puede estar exento de pagarlo. Aquí puedes ver las ventajas fiscales de vender una vivienda siendo mayor de 65 años.

Además, también se pagarán impuestos por las rentas periódicas percibidas por el usufructuario.

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