Cómo cancelar tu hipoteca en el Registro de la Propiedad

Si quieres poner tu casa a la venta y tienes hipoteca, acabas de terminar de pagarla o estás pensando en amortizarla, te interesa conocer cómo realizar la cancelación de la carga hipotecaria en el Registro de la Propiedad.

Este paso es especialmente importante si quieres poner tu vivienda a la venta.

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¿Qué es una carga registral?

Una carga registral es la limitación al dominio de un inmueble. Algunos ejemplos son las hipotecas, los usufructos, las cargas urbanísticas o las condiciones resolutorias.

Estas constan en un documento público y se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Esto es lo que ocurrió cuando firmaste tu hipoteca ante notario, por lo tanto sobre tu vivienda consta una carga hipotecaria.

¿Por qué se deben cancelar las cargas registrales?

Cuando se vende una vivienda, se debe transmitir libre de cargas obligatoriamente (sin hipoteca, sin usufructuarios, cargas urbanísticas, etc.).

Para saber qué cargas tiene un inmueble, se pide una nota simple al Registro de la Propiedad. Tu hipoteca aparecerá ahí tanto si todavía tienes hipoteca pendiente de pagar, como si ya la has pagado pero no has realizado la cancelación registral.

Por este motivo es importante que, además de amortizar la deuda con tu entidad bancaria,  realices la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. De esta forma dejará de aparecer como una carga en la nota simple y podrás vender tu casa sin problemas.

Aquí te explicamos qué opciones tienes si quieres vender tu piso con hipoteca →

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Cómo cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad

Antes de comenzar con los pasos que debes seguir para realizar la cancelación registral de tu hipoteca, te recordamos que el primer paso es terminar de pagarla. Una vez que está completamente amortizada, puedes comenzar con la cancelación registral.

Para llevar a cabo la cancelación registral de tu hipoteca vas a necesitar varios documentos y realizar algunos trámites.

👀 Atención: por decreto del Gobierno de España, los bancos no pueden cobrar comisiones por la amortización anticipada de una hipoteca variable, la conversión a tipo fijo o conversión de tipo variable a mixto. Esta medida estará vigente desde el 24 de noviembre de 2022 hasta junio de 2024.

1. Certificado de saldo cero de la hipoteca

El primer paso es acudir a tu entidad bancaria y solicitar un certificado de saldo cero de la hipoteca.

Este documento certifica que no queda ningún importe pendiente de pago. Su expedición es gratuita, pero pueden cobrarte hasta 30€ por él. Si esto se produce tienes derecho a reclamar su devolución, ya que por ley te lo tienen que entregar sin coste.

Ojo 👀 Desde que comienza el proceso de cancelación hasta que la carga hipotecaria aparece cancelada en el Registro de la Propiedad pueden transcurrir hasta 3 meses. Si vas a vender tu vivienda, debes ponerte manos a la obra con suficiente antelación a la firma notarial de compraventa.

2. Escritura de cancelación de cargas

Una vez que tienes en tu poder el certificado de deuda cero, debes acudir con él a un notario y solicitar la redacción de una escritura de cancelación de cargas. Un apoderado de tu entidad bancaria debe ir a notaría a firmarla. Algunos bancos también pueden intentar cobrarte por el desplazamiento de su apoderado, pero esto es ilegal, por lo que podrías reclamar los costes. Si se produjese esta situación, en esta página del Banco de España se explica cómo debes tramitar la reclamación, tanto si te quieren cobrar el certificado de saldo cero, como el desplazamiento del apoderado. Cuando la escritura esté lista podrás ir a recogerla. El coste de notaría puede oscilar entre 300€ y 400€.

3. IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Con la escritura de cancelación de cargas en tu poder, el siguiente paso es acudir a la Agencia Tributaria para liquidar el IAJD.

Esta operación está exenta de pago salvo en el País Vasco cuando la cancelación sea de la hipoteca de una vivienda no habitual. En este caso el pago es del 0,5% del capital principal del préstamo.

4. Cancelación registral

En este momento ya debes tener en tu poder:

  • Certificado de saldo cero de la hipoteca
  • Escritura de cancelación de cargas
  • Liquidación del IAJD

El último paso es acudir al Registro de la Propiedad, donde se encargarán de realizar la cancelación registral de la hipoteca.

Costes de la cancelación de tu hipoteca en el Registro de la Propiedad

Los costes aproximados de la cancelación registral son:

  • Escritura notarial de cancelación de cargas: 300€ – 400€
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: exento en la mayoría de casos.
  • Registro de la Propiedad: 200€ – 300€

En total, la cancelación registral te costará entre 500€ y 900€.

En el caso de que quieras realizar los trámites a través de una gestoría, debes añadirle aproximadamente 300€ más por su gestión. Ten en cuenta que la duración de los trámites suele alargarse si eliges esta opción.

Aquí te contamos todos los gastos que conlleva la venta de tu casa →

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Cómo saber si una hipoteca está cancelada registralmente

Si te quieres asegurar que todo el proceso de cancelación de cargas registrales se ha realizado correctamente sólo tienes que pedir una nota simple para cerciorarte que en el apartado de las cargas aparece como “libre de cargas” o simplemente ha desaparecido la correspondiente a la hipoteca.

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Preguntas frecuentes sobre la cancelación de la hipoteca en el registro

No pueden cobrarte estos gastos, ya que según los tribunales, la inscripción de la fusión la tiene que pagar el banco comprador. Hay ocasiones en que los registradores de la Propiedad intentarán cobrarte este gasto cuando realices la cancelación registral. Si no tienes prisa en tramitar la cancelación puedes reclamar ante el Registro correspondiente para que no te lo cobren. Si te corre más prisa, puedes pagar y reclamar posteriormente para que te devuelvan el dinero, ya sea ante el Registro o en los juzgados.

Los costes aproximados de la cancelación registral son:

  • Escritura notarial de cancelación de cargas: 300€ – 400€
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: exento en la mayoría de casos.
  • Registro de la Propiedad: 200€ – 300€

En total, la cancelación registral te costará entre 500€ y 900€.

Para cancelar tu hipoteca registralmente tienes que seguir 4 pasos:

  • Solicita el certificado de saldo cero de la hipoteca a tu banco. Este documento certifica que no queda ningún importe pendiente por pagar.
  • Con el documento anterior, acude a la notaría y solicita la redacción de una escritura de cancelación de cargas. Un apoderado de tu entidad bancaria se personará en la notaría para firmarlo.
  • Después debes retirar la escritura de la notaría y acudir a Hacienda para liquidar el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
  • Con toda la documentación anterior, el último paso es ir al Registro de la Propiedad, donde se encargarán de realizar la cancelación registral de la hipoteca.

La cancelación registral no es obligatoria, pero en el caso de que quieras vender la vivienda, no podrás hacerlo si la carga hipotecaria sigue pesando sobre tu vivienda.

La carga hipotecaria en el Registro de la Propiedad prescribe cuando han transcurrido 21 años desde la amortización total del préstamo hipotecario. Para ello puedes solicitar al Registro de la Propiedad la desaparición y así ahorrarte los aranceles notariales, pero no los registrales.

Se debe liquidar el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), pero está exento de pago en todas las CCAA, salvo en el País Vasco cuando la cancelación sea de la hipoteca de una vivienda no habitual. En este caso el pago es del 0,5% del capital principal del préstamo.

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