¿Se puede vender un piso con hipoteca?
¿Quieres vender tu piso y tienes hipoteca? Es una situación común, aquí te explicamos cómo hacerlo para vender libre de cargas.
Gastos al vender un piso en 2024
Si estás pensando en poner tu vivienda a la venta te estarás preguntando qué gastos tienes al vender y es muy importante que los conozcas para no llevarte sorpresas.
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Los gastos de venta de una vivienda varían mucho dependiendo de si tienes que cancelar una hipoteca o no.
Pero, en general, son:
Cuáles son los gastos al vender un piso
Al vender un piso debes tener en cuenta los gastos que conlleva, antes, durante y después de la venta. Estos van a cambiar mucho dependiendo de cada Comunidad Autónoma y de cada caso particular. Por ejemplo, si tu piso tiene hipoteca pendiente, tendrás que añadirle los gastos de la cancelación.
Gastos al vender un piso antes de la venta
- Cédula de habitabilidad (solo necesaria en algunas CCAA)
- Certificado de eficiencia energética
Gastos al vender un piso durante la venta
- Gastos de cancelación hipotecaria
- Certificado de deuda de la comunidad de propietarios
- Honorarios inmobiliarios (0€ si vendes con nosotros)
Gastos al vender un piso después de la venta
- IRPF sobre la ganancia patrimonial al vender
- Plusvalía municipal
Gastos al vender un piso si tienes hipoteca
Una parte importante de los gastos que conlleva vender una casa son los gastos de cancelación de la hipoteca.
En el caso de que tengas hipoteca pendiente de pagar en el piso que quieres vender, tienes dos opciones:
- Cancelar tu hipoteca antes de la firma notarial
- Liquidar la hipoteca en la firma notarial de compraventa
En esta entrada de nuestro blog te contamos en detalle cómo vender un piso con hipoteca y los trámites a llevar a cabo, pero aquí te hacemos un resumen.
1. Cancelar tu hipoteca antes de la firma notarial
Esta es la opción más recomendable y económica, pero necesitas disponer del dinero para liquidar la hipoteca antes de que se produzca la venta.
El primer paso es amortizar la totalidad del importe pendiente de la hipoteca de tu banco. Según las condiciones que firmases en su día pueden cobrarte una comisión por esta amortización anticipada.
👉 Atención: por decreto del Gobierno de España, los bancos no pueden cobrar comisiones por la amortización anticipada de una hipoteca variable. Esta medida estará vigente desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023 (ambos incluidos).
Una vez que la deuda hipotecaria está saldada, debes cancelar la carga en el Registro de la Propiedad para que no aparezca en la nota simple en el momento de la compraventa.
👀 Importante
Los pasos que detallamos a continuación también debes seguirlos si terminaste de pagar tu hipoteca hace tiempo, pero no realizaste la cancelación registral.
Aquí te explicamos en detalle cómo realizar la cancelación registral de tu hipoteca.
En resumen, los pasos a seguir son:
- Pedir a tu banco el certificado de saldo cero de la hipoteca. Este documento certifica que no queda ningún importe pendiente de pagar.
- Con el documento anterior, ir a la notaría y solicitar la redacción de una escritura de cancelación de cargas. Un apoderado de tu banco debe ir a la notaría para firmarlo.
- Después tendrás que retirar la escritura de la notaría y acudir a Hacienda para liquidar el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
- Con toda la documentación anterior, el último paso es ir al Registro de la Propiedad, donde se encargarán de realizar la cancelación registral de la hipoteca.
Costes de la cancelación registral de la hipoteca
Los costes aproximados de la cancelación registral de la hipoteca son:
- Certificado de saldo cero de la hipoteca: máx. 30€ (en muchas ocasiones tu banco no te cobrará nada).
- Escritura notarial de cancelación de cargas: 300€ – 400€
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): el coste varía en función de la CCAA y en algunas está exento.
- Registro de la Propiedad: 200€ – 300€
En total, la cancelación registral te costará entre 500€ y 900€.
En el caso de que quieras realizar los trámites a través de una gestoría, debes añadirle aproximadamente 300€ más por su gestión. Ten en cuenta que la duración de los trámites suele alargarse si eliges esta opción.
2. Liquidar la hipoteca en la firma notarial de compraventa
La opción más común si quieres vender tu casa y todavía tienes hipoteca pendiente es liquidarla en la propia firma notarial de compraventa con el importe que obtengas.
Si el comprador adquiere tu casa con su propia hipoteca y sin que la tuya esté cancelada en el Registro de la Propiedad, será el banco del comprador quien transfiera el importe pendiente de tu hipoteca directamente a tu banco y después se encargue de realizar la cancelación registral.
Para llevar a cabo este trámite te van a solicitar un certificado de saldo pendiente de la hipoteca a fecha de firma notarial. El coste de este certificado depende de cada banco, pero pueden cobrarte hasta 100€ por él.
👀 Importante
Además, para realizar la cancelación registral el banco del comprador te realizará una provisión de fondos. Es decir, el banco del comprador va a retener alrededor de 1.000€ para hacer frente a los gastos ocasionados por la cancelación registral de tu hipoteca. Una vez que el banco haya realizado todos los trámites, te devolverá el importe sobrante de esta provisión de fondos.
En total, liquidar la hipoteca en la firma notarial te va a costar aprox. 1000€.
Gastos al vender tu piso con inmobiliaria
Uno de los gastos por vender una vivienda más importantes son los honorarios de la inmobiliaria que gestione la venta.
Este coste varía de una inmobiliaria a otra, pero una cifra común es un 3% sobre el precio de venta más IVA, con un importe mínimo que puede ir de los 3000€ a los 4000€.
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Nuestros honorarios los abona la parte compradora y, como tú, lo sabe desde el principio. Además no están dentro del precio de la vivienda, lo que os ofrece ventajas fiscales tanto a comprador, como a vendedor, ya que la base sobre la que se calculan los impuestos es menor.
Coste del certificado de deuda de la comunidad de propietarios
Si tu vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, necesitarás obtener un certificado que acredite que te encuentras al corriente de pagos para poder vender la vivienda.
Debes solicitarlo al administrador de fincas de tu comunidad, que además es quien decide qué coste tiene (suele rondar los 30€).
Coste del certificado de eficiencia energética
Es obligatorio contar con este certificado para poder realizar la venta de la vivienda.
Es un documento oficial que califica energéticamente el inmueble, calculando el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda energética de un edificio en condiciones normales de ocupación y funcionamiento (incluye la producción de agua caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación).
Te recomendamos que lo solicites antes de poner el anuncio de tu vivienda en los portales inmobiliarios, ya que contar con él hará que tu anuncio aparezca en posiciones superiores en los portales y lo vean más personas.
Además, en algunas Comunidades Autónomas como Euskadi, es obligatorio publicar el anuncio del inmueble con la información del certificado de eficiencia energética.
El certificado tiene un coste aproximado de 120€, que variará según la empresa que lo realice.
Coste de la cédula de habitabilidad
Este documento acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos para ser habitada a nivel de salubridad, higiene y solidez.
Solo es obligatoria si el inmueble en venta se encuentra en Navarra, La Rioja, Cantabria, Asturias, Baleares, Cataluña, Extremadura, Murcia o Comunidad Valenciana.
Esta cédula está legalizada por las comunidades autónomas y caduca cada 15 años (aunque puede variar de una comunidad a otra y dependiendo de si se trata de una cédula de primera, segunda ocupación o rehabilitación).
Si no cuentas con ella o está caducada, debes contactar con un arquitecto o arquitecto técnico y solicitarle un Certificado de Habitabilidad visado por su colegio profesional.
Este documento conlleva un coste que dependerá del arquitecto (entre 100€ y 300€ en Navarra, por ejemplo) y la tramitación puede demorarse más de un mes, aunque depende de cada comunidad autónoma.
En caso de que se necesite de manera urgente, se puede presentar la instancia sellada conforme se ha solicitado el certificado de habitabilidad sin tener que esperar a tener el certificado físico.
Impuestos de la venta de tu vivienda
Los impuestos a los que debes hacer frente al vender tu casa son la plusvalía municipal y el IRPF.
Aquí te explicamos en detalle cómo calcular los impuestos que deberás pagar por ambos conceptos.
¿Qué costes tiene la venta de tu vivienda?
Vamos a recapitular todos los costes que se derivan de la venta de tu vivienda.
👉 Recuerda que desde Doctor Property no te cobramos nada por la venta de tu vivienda, todas nuestras gestiones son gratuitas para ti.
Sin embargo, como has visto a lo largo de este documento, existen varios costes derivados de la venta de un inmueble que sí debes asumir como vendedor.
Aquí te hacemos un resumen para que puedas tener una estimación de cuánto te va a costar la venta de tu vivienda (todos los precios indicados son aproximados y no dependen en ningún caso de Doctor Property):
- Certificado de deuda de la comunidad de propietarios: aprox. 30€
- Certificado de eficiencia energética: aprox. 120€
En el caso de tener hipoteca:
- Certificado de saldo pendiente o saldo cero: entre 0€ y 100€.
- Escritura notarial de cancelación de cargas: entre 300€ y 400€ dependiendo de la notaría.
- Liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): depende de cada CCAA.
- Honorarios del registrador derivados de la cancelación registral: entre 200€ y 300€.
- Honorarios de la gestoría: aprox. 300€
En total, el coste de vender tu casa puede ir desde los 150€ (en caso de no tener hipoteca), hasta los 1200€ (en caso de tener que cancelar la hipoteca).
Coste de vender tu casa con Doctor Property
✅ Sin hipoteca: 150€
✅ Con hipoteca: 1000€
Coste de vender tu casa con otras inmobiliarias
❌ Sin hipoteca: 4150€
❌ Con hipoteca: 5000€
⚠️ Vendiendo tu casa con Doctor Property ahorras como mínimo 4000€ aprox.
No te cobramos honorarios de agencia, por lo que el precio de tu vivienda es, al 100%, para ti.
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Aquí tienes más información para comprar o vender tu casa
Qué impuestos se pagan al vender una casa
¿Te estás preguntando si tienes que pagar impuestos al vender una casa? La respuesta es sí: hay varios impuestos que debes tener en cuenta, como la plusvalía municipal y el IRPF.
¿Cuáles son las exenciones al pago del IRPF al vender una vivienda?
Si vas a vender tu vivienda tendrás una serie de impuestos y gastos que tienes que afrontar.
De entre todos ellos, posiblemente el más importante es el del pago del IRPF.
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