Cambio de titularidad de una vivienda

¿Necesitas cambiar la titularidad de una vivienda? Siempre que esto ocurra, debes pasar por el Registro de la Propiedad. Te explicamos cómo hacerlo según tu situación.

Cómo cambiar el titular de la escritura de una vivienda

Existen muchos motivos por los que se necesita hacer un cambio en los titulares de la escritura de una vivienda.

Aquí te explicamos cómo hacerlo en caso de:

1. Cambio de titular de un inmueble por compraventa

Es la situación más común y para ello se debe acudir al notario, donde se realizará el cambio de titular mediante escritura pública. Igualmente, habrá que cambiar la titularidad en el Registro de la Propiedad y el catastro.

En este trámite debes abonar los honorarios de la notaría, del Registro de la Propiedad y los impuestos correspondientes, que son:

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (se hace cargo el comprador)
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (a cargo del comprador)
  • Plusvalía municipal (se hace cargo el vendedor)
  • Declaración de la ganancia patrimonial en el IRPF (correspondiente al vendedor)

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2. Cambio de titular de una vivienda por herencia

En este caso el procedimiento en la notaría y el Registro de la Propiedad es similar, pero se deben haber llevado a cabo otros pasos anteriores.

Los impuestos que debes abonar son los mismos que en el apartado anterior, cambiando el ITP por el Impuesto de Sucesiones.

3. Añadir a tu pareja en la escritura de tu vivienda

Es una situación común que se da en muchas parejas. Uno de los miembros compró la vivienda a título individual, pero ahora ambos residen en ella y abonan la hipoteca de forma conjunta, por lo que quieren que la vivienda figure a nombre de ambos.

Para ello es necesario que se haga una transmisión de la propiedad, bien con la compraventa de una parte indivisa de la casa o con su donación a la otra persona.

En ambos casos se debe otorgar la escritura pública ante notario, acudir al Registro de la Propiedad a inscribir al nuevo titular y liquidar los impuestos correspondientes: el IAJD, el IRPF y el impuesto de donaciones si corresponde.

Si la vivienda tiene hipoteca

Al contratar una hipoteca hay que diferenciar los siguientes supuestos.

Cuando la pareja no se casa o lo hace en régimen de separación de bienes después de comprar la vivienda, y antes de finalizar la amortización de la hipoteca, la casa es propiedad exclusiva de la persona que la compró en su día. En caso de que la hipoteca se pague de forma conjunta, el miembro que no es propietario está realizando un pago de deuda ajena, y puede reclamar al otro lo que hubiese pagado. Para compensar estas cantidades, los cónyuges pueden acordar la adjudicación de una parte indivisa de la vivienda a la persona que no es propietaria, a través de una dación en pago, que debe formalizarse en escritura pública.

Cuando la pareja se casa en régimen de gananciales después de la compraventa y antes de finalizar el pago de la hipoteca, el Código Civil establece una regla general y una excepción:

  • Por regla general, la vivienda comprada a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad conyugal tendrán carácter privativo, aunque el préstamo se pague en su totalidad o en parte con dinero ganancial. La parte del precio pagada con dinero ganancial se considera un crédito que se liquidará al disolverse la sociedad de gananciales por fallecimiento o divorcio.
  • La excepción se aplica cuando la vivienda adquirida se destina a vivienda familiar. Aquí si el precio es en parte ganancial y en parte privativo, la propiedad corresponderá pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas. Es decir, que la propiedad de la vivienda sería de los dos miembros de la pareja, pero cada uno en la proporción en la que estén pagando la hipoteca.

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4. Quitar titular de la escritura de la vivienda por divorcio

En este caso el proceso va a diferir si la vivienda tiene hipoteca pendiente o no.

Para quitar a un titular de la escritura de la vivienda, se debe acudir igualmente al notario y al Registro de la Propiedad.

La persona que adquiera la totalidad de la vivienda deberá compensar económicamente a la otra por la parte que corresponda.

Si existe hipoteca pendiente

Cuando hay una hipoteca pendiente, el primer paso a realizar es acudir al banco. Ellos deben autorizar que uno de los titulares desaparezca de la hipoteca y sea uno quien la pague de forma individual.

Esta operación se llama novación de hipoteca, que consiste en modificar cualquier cláusula del contrato mediante un acuerdo con la entidad.

Es importante tener en cuenta que existe la posibilidad de que el banco no apruebe este cambio, ya que para ellos es una pérdida de garantía de pago y es probable que exijan un avalista u otro cotitular si el principal no tiene un buen perfil económico.

Extinción de condominio

A la vez que se realiza la novación de la hipoteca, se debe realizar una extinción del condominio para que la persona que va a pagar la hipoteca sea la única titular de la vivienda.

Así, una de las partes vende su parte de la propiedad a la otra a cambio de una contraprestación económica, que será la mitad del valor del inmueble menos la mitad de la deuda pendiente.

Los gastos asociados a este operación son:

  • Los honorarios de la notaría y el Registro de la Propiedad correspondientes a la novación de la hipoteca y la extinción del condominio. Serán dos gastos diferenciados.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • La tasación oficial para establecer el valor actual de la vivienda.

Si no hay hipoteca pendiente

En este caso solamente habrá que llevar a cabo la extinción de condominio.

Los pasos a seguir son los explicados en el punto anterior, al igual que los impuestos a abonar.

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