Qué impuestos se pagan al vender una casa
¿Te estás preguntando si tienes que pagar impuestos al vender una casa? La respuesta es sí: hay varios impuestos que debes tener en cuenta, como la plusvalía municipal y el IRPF.
¿Qué hago si ocupan mi casa? Consejos ante una ocupación
La ocupación de una vivienda es una situación que nadie quiere vivir pero, si ocurre, no debes dejar que la impotencia y el miedo te paralicen, pues actuar de forma rápida y con conocimiento es clave.
Aunque actualmente es un tema que genera preocupación y alarma entre los propietarios, queremos tranquilizarte con datos: tan solo el 0,057% de las viviendas están okupadas en España. De estas, solamente 219 son en la provincia de Zaragoza (según los datos de 2024).
No obstante, siempre es bueno estar prevenido, así que en este artículo te explicamos qué hacer y qué no hacer si ocupan tu casa y cuáles son las vías legales más efectivas para recuperar el control de tu propiedad.
Qué no debes hacer si ocupan tu casa
Si llegas a casa y descubres que alguien que no conoces la está ocupando, es normal que tu primer impulso sea querer entrar a tu casa de cualquier modo o incluso enfrentarte a ellos, pero esto es algo que puede salirte más caro de lo que piensas.
Te explicamos cuáles son los principales errores que no debes cometer y que, si los haces, podrían complicar la recuperación de tu vivienda.
- No intentes echarlos por tu cuenta: si los sacas tú mismo por la fuerza, cambiando cerraduras o cortando suministros podrías ser acusado de coacciones e incluso de allanamiento de morada. Solo las autoridades pueden desalojar legalmente a los okupas.
- No los amenaces ni uses violencia: cualquier agresión física o verbal se puede volver en tu contra y complicar todavía más la situación.
- No firmes ni aceptes ningún acuerdo verbal o escrito con ellos: a veces los okupas intentan ofrecer dinero o un “alquiler temporal”. Si aceptas esto, se puede considerar como un contrato de hecho o una cesión de uso, lo que te puede perjudicar.
- No entres sin autorización si ya están dentro los okupas: aunque sea tu propiedad, si ellos ya están dentro, podrías estar incurriendo en un delito.
Medidas para evitar ocupaciones
Como bien sabemos, la okupación ilegal es una de las cuestiones que más preocupa hoy en día. Proteger una vivienda deshabitada o nuestro propio hogar es algo que cada vez es más prioritario, y conocer las medidas preventivas adecuadas puede marcar la diferencia entre vivir una situación tranquila o estar pendiente de un largo proceso legal.
Te contamos cuáles son las estrategias más efectivas para evitar ocupaciones y que tu vivienda permanezca segura.
- Sistemas de seguridad modernos: como alarmas, cámaras con acceso remoto o cerraduras inteligentes.
- Simula que la casa está habitada: los okupas se suelen fijar en casas que parecen abandonadas o vacías. Es recomendable realizar un mantenimiento regular de la propiedad.
- Contrata un seguro contra okupaciones: en caso de que ocupen tu casa, una vez que la recuperes, podrás solicitar una compensación económica para cubrir los costes de reparación y limpieza por los daños que hubieran podido ocasionar los okupas en la vivienda.
👉 Si tienes una vivienda vacía, lo más recomendable es venderla. De esta manera evitarás preocupaciones y podrás invertir ese dinero en lo que realmente desees. Además, si eliges vender tu vivienda con Dr. Property, cuidamos tu privacidad: no publicamos el número de portal ni revelamos la ubicación exacta hasta el mismo día de la visita programada. Nos ocupamos de todo el trámite por ti sin cobrarte comisión: 0€, por escrito.
Diferencia entre allanamiento de morada y usurpación en la ocupación
Aunque el allanamiento de morada y la usurpación puedan parecer lo mismo, realmente no lo son. Se trata de dos tipos de delitos distintos y la diferencia principal está en el estado de la vivienda: si está vacía o habitada. Este detalle es clave y determina la forma en que podrá actuar la policía y que consecuencias legales tendrá para quien infringe la ley.
Allanamiento de morada
Esta situación se da cuando alguien entra o permanece en una vivienda habitual o en uso sin permiso del propietario. En estos casos, la policía puede intervenir de inmediato y sin orden judicial.
Por ejemplo, si estás de vacaciones y, al volver, descubres que alguien ha entrado en tu casa y se ha quedado. Se trata de tu domicilio habitual, por lo que la policía puede desalojar inmediatamente a los okupas. Lo mismo ocurre si tienes un apartamento en la playa al que vas de vez en cuando.
👉 La pena por allanamiento de morada es de 6 meses a 2 años de prisión (de 1 a 4 años si se comete con violencia o intimidación), según el Art. 203 del Código Penal
Usurpación
Se considera usurpación si alguien ocupa una vivienda vacía o en desuso. La policía no puede actuar directamente sin orden del juez y para poder desalojar a los okupas se necesita poner una denuncia y llevar a cabo un proceso judicial.
Por ejemplo, si tienes un piso vacío que hace meses que no visitas y un día los vecinos te avisan de que alguien está viviendo allí.
Para protegerte en estos casos, en Dr. Property nunca anunciamos nuestras viviendas poniendo el número del portal, ni lo decimos hasta el mismo día de la visita.
👉 La pena por usurpación es una multa dineraria de 3 a 6 meses si es pacífica, y de 1 a 2 años de prisión si se trata de una usurpación violenta, según el Art. 245 del Código Penal.
Pasos a seguir ante la ocupación de tu casa
1. Solicitud de recuperación
Resulta complicado mantener la calma en una situación como esta, pero es lo primero que debes hacer para evaluar la situación y saber cuánto tiempo llevan los okupas en tu casa.
Si consigues demostrar que todavía no han pasado 48 horas desde que los okupas entraron y que es una vivienda en la que habitas (aunque no sea tu domicilio habitual), la policía puede desalojarlos sin necesidad de una orden judicial.
Durante este periodo se considera que el delito está en curso, así que contacta con la policía inmediatamente y demuestra que la vivienda okupada es tu domicilio habitual o que la habitas aunque sea intermitentemente, con facturas de luz o agua, o incluso con documentos oficiales donde consta esa dirección, como el DNI.
👉 Si se puede comprobar que es tu morada, la policía puede actuar de inmediato, pero si en ese momento no lo puedes demostrar, se consideraría usurpación y el proceso judicial sería más largo.
Si han pasado más de 48 horas y los okupas han cambiado la cerradura, la situación es más compleja, sólo un juez puede ordenar el desalojo y hay que iniciar un procedimiento judicial. Es fundamental conocer la mejor vía legal para agilizar el desahucio de los okupas.
Vía civil: demanda de desahucio por ocupación ilegal
Es la vía más habitual y es más rápida que la penal.
Es necesario presentar una demanda civil de juicio verbal en el Juzgado de Primera Instancia que corresponda a la ubicación de la vivienda.
En esta demanda, se solicita la recuperación inmediata de la vivienda. Para ello, será necesario aportar documentos que acrediten que eres el propietario como:
- Escrituras de propiedad
- Recibos de IBI o suministros
- Cualquier documento que demuestre tu derecho sobre la vivienda
👉 Una vez que el juez admita la demanda, los ocupantes no podrán justificar su presencia, por lo que dictará una orden de desalojo que llevará a cabo la policía.
Vía penal: delito de usurpación de bienes inmuebles
Esta opción se utiliza cuando se conoce la identidad de los okupas o cuando existen daños, amenazas o violencia.
Se trata de un procedimiento penal que requiere varias fases, por lo que se alarga y se complica.
El proceso penal es más complejo porque:
- Requiere identificar a los okupas
- Se abre una investigación policial y judicial
- El procedimiento se puede alargar más que la vía civil
👉 Si se demuestra el delito, además del desalojo, los ocupantes se enfrentarán a multas o penas de prisión.
En resumen:
- Si buscas rapidez y recuperar tu casa cuanto antes, la vía civil es la mejor opción.
- Si hay delitos asociados como amenazas, daños o coacciones, puede ser más conveniente la vía penal.
Recuerda que si tienes una vivienda vacía y no quieres llegar a tener que pasar por este proceso puedes venderla.
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2. Identificación de los okupas
Cuando se presenta una demanda de juicio verbal la ley exige que la demanda se interponga contra una o varias personas concretas, por lo que es necesario identificar la persona contra quien se presenta. Pero, si no sabes quiénes son los okupas, la ley permite que la demanda se dirija contra los “desconocidos ocupantes”.
Una vez el juzgado admite la demanda, hay que notificar a los ocupantes.
- Si están identificados, se les entrega la notificación directamente.
- Si no están identificados, quien realice el acto de comunicación podrá ir acompañado de los agentes de la autoridad.
Debes utilizar todas las tácticas que tengas en tu mano para identificar a los okupas. La policía también lo hará, pero dentro de la vivienda no están obligados a identificarse, por lo que tendrá que esperar a que salgan a la calle.
En caso contrario, se verán obligados a identificarse tras recibir la orden correspondiente del juzgado.
3. Acto judicial no recurrible
Cuando se presenta una demanda de recuperación de una vivienda que ha sido ocupada ilegalmente, el juzgado primero la admite a trámite. Es decir, un juez revisa que todo esté correcto y se inicia el procedimiento.
Una vez admitida la demanda, se procede a notificar la misma a los okupas y se les da un plazo de 5 días para aportar algún documento o título que justifique que tienen derecho a estar en la vivienda.
Esta decisión judicial no se podrá recurrir y será directamente ejecutable.
4. Intervención de los servicios sociales
Cuando el juez ya ha dictado la resolución que ordena el desalojo de una vivienda ocupada, se fija una fecha concreta para llevarlo a cabo.
En ese momento, el juzgado avisa a los servicios sociales públicos competentes.
Este se realiza para detectar y atender a posibles situaciones de vulnerabilidad entre los ocupantes, como puede ser familias con menores de edad, personas mayores o con discapacidad. Y si se detecta alguna de estas situaciones, los servicios sociales pueden intervenir para ofrecer alojamiento temporal o apoyo psicológico, entre otros.
La ley establece que los propios ocupantes deben autorizar al juzgado para que se dé conocimiento a los servicios sociales, para que, en el plazo de 7 días, puedan adoptar las medidas de protección necesarias.
5. Sentencia y desalojo
En el momento de finalizar el proceso judicial por una ocupación ilegal, la clave es la sentencia, donde el juez decide si los ocupantes tienen derecho a seguir permaneciendo en la vivienda o no.
En caso de que la sentencia sea estimatoria, es decir, la resolución es favorable al propietario y le da la razón, se dicta la orden de desalojo de los okupas y comenzará el procedimiento para que el propietario recupere la posesión de la vivienda.
A la hora de desalojar, el juzgado solicitará apoyo policial para garantizar la seguridad. El día del desalojo, acudirán al lugar funcionarios judiciales y policía, se pedirá a los okupas que salgan voluntariamente y, si se niegan, la policía ejecutará el lanzamiento.
👉 El lanzamiento significa que, con la intervención del juzgado y la policía, se expulsa físicamente a los ocupantes y se devuelve la posesión de la vivienda al propietario.
En caso de que ya se hubiese hecho el desalojo cautelar, la sentencia confirma que la actuación fue correcta, pero si todavía no se había hecho y la sentencia es favorable, el propietario puede pedir su ejecución inmediata.
👉 El desalojo cautelar es una medida provisional que permite recuperar la vivienda incluso antes de que termine el juicio.
En el caso de una ocupación ilegal, no hay que esperar 20 días desde que se notifica la sentencia antes de poder ejecutarla como ocurre en otros casos según el art. 548 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Tiempo de sentencia
El tiempo desde que se presenta la demanda hasta que se declara sentencia varía según el tipo de proceso y del juzgado.
- Allanamiento de morada: se desaloja en unos pocos días.
- Usurpación de vivienda: entre 1 y 6 meses, dependiendo de si hay juicio o recursos.
- Desahucio exprés civil: entre 1 y 3 meses, siempre que no se opongan los okupas.
Situaciones especiales
Tal y como hemos hablado anteriormente, si se trata de una situación especial en la que hay menores o personas vulnerables de por medio, podrán intervenir los servicios sociales y lo harán antes del desalojo para ofrecer ayuda u otras alternativas.
El juez también podrá decidir aplazar la fecha del desalojo unos días para permitir la ubicación de estas personas.
Preguntas frecuentes sobre qué hacer si ocupan mi casa
Si te han okupado tu casa, es recomendable que llames inmediatamente a la policía y no intentes desalojarlos por tu cuenta. Reúne documentos para demostrar que se trata de tu vivienda e inicia el proceso legal que será más rápido o no según si se trata de un allanamiento de morada o de una usurpación.
Primero hay que intentar dialogar con él para llegar a un acuerdo. Y, si esto no funciona, hay que iniciar un proceso de desahucio, será necesario interponer una demanda judicial para solicitar que un juez ordene el desalojo del inquilino.
No, si eres el propietario de la vivienda que está ocupada y estás pensando en ocupar para recuperarla, no debes hacerlo, pues se consideraría un acto ilegal, independientemente de que la propiedad sea tuya o no, y acarrearía consecuencias legales como multas e incluso prisión.
No se puede desalojar a los okupas sin presencia de la policía porque el propietario podría ser denunciado por los okupas por delitos como allanamiento de morada o coacción si se toman medidas como el corte de los suministros.
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