¿Se puede vender una propiedad si un heredero no quiere?
Vender un piso heredado no tiene por qué entrañar dificultad cuando hay acuerdo entre los herederos pero, ¿se puede vender una propiedad si un heredero no quiere?
Entrevista al abogado Luis J. Solana: "el elemento clave en el sector inmobiliario es la transparencia"
Luis J. Solana es abogado especializado en vivienda y socio de MSP Abogados, una de las firmas más reputadas de la ciudad de Zaragoza dentro del sector inmobiliario.
Para Luis, la comunicación clara y la transparencia son las máximas que defiende en su trabajo.
En Doctor Property hemos contado con él para saber cuál es su visión del sector inmobiliario.
Transparencia en el sector inmobiliario, ¿cuál es tu opinión?
Diferencio siempre entre el mercado de obra nueva y el mercado de segunda mano y de alquiler. En el mercado de obra nueva sí creo, sinceramente, que hay transparencia.
Quizás, ha podido faltar transparencia en lo que se refiere a la financiación del sector inmobiliario. Esto, incluso, ha provocado jurisprudencia a nivel europeo, como la de las cláusulas suelo o respecto a los gastos de tramitación de escrituras; también respecto al mal llamado impuesto de la hipoteca, en realidad impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentado.
Excepto esta parte financiera, que dio vuelvo a raíz de la crisis 2008, sí considero que hay transparencia. Pensemos que España ha crecido, económicamente hablando, a golpe de ladrillo, lo que ha provocado que, desde hace muchos casos, el legislador haya ido dando respuestas las del sector. Te pondré un ejemplo, desde 1989 existe la obligación de facilitar toda la información de la promoción al consumidos: copia de la licencia, información del arquitecto, del constructor, planos, contratos, etc. Además, tenemos la normativa de protección de consumidores y usuarios.
Sin embargo, no tengo la sensación que ocurra lo mismo en el mercado de segunda mano y en el del alquiler. Lo primero, porque suelen ser contratos entre personas físicas y, segundo, porque no hay normativa específica que proteja al consumidor.
Personalmente, también me preocupa que, como consumidores, estamos acostumbrados a un sector comercial donde, casi, casi podemos devolver todo. A veces compramos por impulso y, sin duda, en el sector inmobiliario se requiere algo más de sosiego. No es lo mismo comprar una camisa que una casa. También es cierto que encontramos muchas diferencias entre cómo las inmobiliarias tratan la información relativa al mercado del alquiler y/o compra y, en mi opinión, se debe apostar siempre por la máxima transparencia: (i) que el consumidor tenga buena información del estado de la casa, (ii) del tipo de contrato que vaya a firmar, (iii) que esté claro qué tipo de arras son y a, qué condiciones están sujetas…
Además, a diferencia del mercado de obra nueva, que normalmente es una compra sobre plano, en la segunda mano y, por supuesto, en el mercado del alquiler, el objeto de negocio jurídico es un cuerpo cierto, es decir, que la persona compra o alquila sobre lo que ya ha visto, por lo que, quizás, es cierto que la información pasa más por ver bien lo que se compra o alquila que por tener la seguridad de lo que será. Insisto, no es una camisa que me llevo a casa y luego puedo devolver, se necesita algo más de sosiego en la decisión porque, sin duda, las consecuencias, jurídicamente hablando, son muy diferentes.
¿Son claras y verídicas las informaciones sobre comisiones y gastos derivados en el mercado de la segunda mano o alquiler?
En muchas ocasiones, es cierto que la información no puede ser todo lo transparente que se podría desear, ¿verdad? Las comisiones en el sector del alquiler es un tema muy importante y, desde luego, a regular; no tanto en su cuantía, que debe haber libertad de mercado, sino en sus condiciones de información y transparencia.
Por ejemplo, respecto a la última reforma de ley de arrendamientos urbanos del año 2009, cuando el arrendador es una empresa, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben correr por cuenta del arrendador. Por su parte, en el mercado de segunda mano existen más agentes que se dedican a la intermediación y no hay una regulación muy específica. Únicamente tenemos la ley de consumidores y usuarios, que es cierto que, por ejemplo, es la que determina que no se pueden repercutir al consumidor aquellos gastos y/o impuestos que por ley deban ser soportados por el vendedor, pero claro, esto solo se aplica en una relación de empresario a consumidor, no cuando las dos partes son personas físicas, que es la situación típica del mercado de segunda mano.
Para mí, en cualquier caso, la norma máxima debe ser la transparencia. Y, mientras no haya una buena regulación específica, considero que, de un lado, es responsabilidad del consumidor informarse bien, saber qué es lo que está firmando, cuál va a ser el trabajo que va a llevar a acabo la agencia y cuánto va a cobrar por ello. Y, de otro lado, es responsabilidad de la agencia informar correctamente. Es el usuario quien debe indagar sobre las condiciones y en base a qué se sustentan, si hay exclusividad o no, etc. Una buena información, es para mí, clave de una buena operación.
Este ejercicio de responsabilidad ¿es individual o compartido?
En mi opinión, es responsabilidad individual informarse bien. Aunque también es cierto que las agencias podrían dar un paso adelante y dar más información y transparencia.
¿Y qué medidas podrían tomar las agencias para una mayor transparencia?
Aportar información más clara y veraz y que los contratos fuesen muy, muy transparentes. Además, creo que es esencial tener la posibilidad de que la persona que va a comprar o a arrendar pueda llevárselo a casa para verlo y tener un periodo de reflexión antes de firmar. El consumidor debería ir a la firma sabiéndolo todo, sin dudas.
Desde tu posición como experto abogado inmobiliario, ¿qué cuestiones son las que más preocupan a los compradores de inmuebles?
En cuanto al mercado de segunda mano, (i) el tema de la financiación y (ii) la posibilidad de desistir en el contrato. A veces el consumidor da una señal, pero luego no logra la financiación para pagar la vivienda. Y las arras se pierden y, entonces, el consumidor alega que no sabía que no podía recuperarlas.
En cuanto al sector de obra nueva, es diferente, porque normalmente el propio promotor ya tiene un scoring previo de si el comprador va a poder adquirir la vivienda o no. En estos casos lo que preocupa al consumidor es (i) lo relativo al cumplimiento de los plazos pactados, (ii) la posibilidad de hacer mejoras y (iii) la gestión de las deficiencias del inmueble, que a veces no dependen del promotor y esto genera conflictos.
¿Y a los vendedores?
En cuanto al mercado de segunda mano, (i) que el comprador cumpla los plazos, (para ello, que encuentre financiación y, lleve a cabo la operación cuando ha dicho) y (ii) pague a tiempo. También (iii) la información sobre las comisiones a la agencia. En ocasiones, cuando el vendedor vende el inmueble y es entonces cuando recibe la cifra que debe pagar a la inmobiliaria, se da cuenta que no está de acuerdo y, lógicamente, esto genera conflicto.
En cuanto a obra nueva, también preocupan (i) los plazos por los mayores gastos financieros que le suponen al promotor, (ii) la gestión de la escrituración y (iii) de las deficiencias; a veces el promotor lo gestiona y es nexo de unión con la constructora.
Relación entre inmobiliarias y sector legal especializado ¿cómo es, qué habría que mejorar?
Hay una tendencia en derecho que pide que los contratos sean más comprensibles, que los abogados redactemos de una forma más clara y comprensible. El derecho tiene que facilitar las cuestiones jurídicas y ello puede influir en el sector.
Debemos hacer contratos más sencillos, más accesibles, más transparentes, que reflejen lo que las partes habían pactado y que no se puedan interpretar. Eso es clave para la mejora de la relación y para la mejora del sector. No hay malicia en la falta de esta claridad, eso lo tengo claro, solo son dinámicas. Y, para poder llevarlo a cabo, el primer paso es tener las ideas claras. Que haya confianza en nosotros, los abogados, y claridad en lo que se quiere plasmar en el contrato.
¿Qué tipo de cuestiones son las que trabajas con inmobiliarias?
En el sector de la segunda mano, discutir una comisión y el cumplimiento o no del contrato. Cuando la inmobiliaria coge un dinero del comprador, la señal, debe informar en concepto de qué la coge, si a cuenta del precio, de la comisión, si lo hace en su propio nombre o en el del comprador… Cuando algo de esto falla hay un conflicto. El sector legal tiene las herramientas para asesorar a las inmobiliarias a operar mejor. Hay otra corriente interesante en mi trabajo que es la del cooperativismo: muchas viviendas que se adquieren en el sector inmobiliario, en obra nueva, se adquieren a través de cooperativismo, que tuvo y está teniendo un gran papel tanto en los siglos XX y XXI. En esta forma de trabajar, la transparencia y la participación es muy importante. La capacidad de gestión, el impulso de la toma de decisiones, el control de la promoción… Se enfrentan cosas que se conjugan mal con la transparencia. Y es una modalidad de trabajo que requiere reflexión y regulación. En un sector complejo, en el que no vale que 4 amigos se junten y hagan una cooperativa, requiere profesionalización, saber llevar a buen puerto esa promoción con transparencia y con puntos sobre las íes del papel que juega cada parte en el todo.
Tecnología aplicada al sector inmobiliario.
La tecnología es una oportunidad para ganar transparencia y una gran aliada del medioambiente. Tecnología y transparencia, van de la mano. O deben ir. La tecnología mejora las ventas, controla su gestión y la cadena completa de la relación. Da la posibilidad de ver el modelo del contrato y comprobar que sea comprensible. Ayuda a que el consumidor tenga acceso a los datos, a los certificados, los planos, las fotos, etc. Y para mí, además, la tecnología es una gran aliada del medioambiente porque, por ejemplo nos ayuda a medir los consumos y a tener una gestión más eficiente de los recursos.
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