¿Se puede vender una propiedad si un heredero no quiere?

Cuando se recibe un piso en herencia hay ocasiones en las que surgen discrepancias sobre qué hacer con él: alquilarlo, venderlo, que se lo quede alguno de los herederos…

Vender un piso heredado no tiene por qué entrañar dificultad cuando hay acuerdo entre los herederos pero, ¿se puede vender una propiedad si un heredero no quiere?

De forma general, no se puede vender un piso sin el consentimiento de todos los propietarios. No obstante, la ley sí que contempla diferentes formas de poder hacerlo. Aquí te contamos cuáles son las opciones que existen para vender un piso heredado si los herederos no están de acuerdo.

Si quieres vender un piso heredado, en nuestra inmobiliaria en Zaragoza nos encargamos de todo el proceso y no te cobramos comisión: 0€ por escrito.

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Qué opciones hay para vender una propiedad si un heredero no quiere

Como un inmueble no se puede dividir y repartir, se hereda en proindiviso. Es decir, que todos los herederos son propietarios de la totalidad de la vivienda en el porcentaje que corresponda.

Por eso, para poder venderlo tiene que haber acuerdo entre todos. Pero al igual que no se puede obligar a un heredero a vender, tampoco se puede obligar a otro a ser copropietario.

Para estos casos la ley ofrece diferentes opciones, aunque te adelantamos que lo más ventajoso para evitar conflictos y obtener la mayor cantidad posible al vender tu piso heredado es llegar a un acuerdo.

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Contamos con un equipo legal que se encarga de realizar los trámites de la herencia, mediar entre los herederos y, si vendes tu piso heredado con nosotros, no pagarás comisión de venta (0€ por escrito).
Además podrás abonar los honorarios del trámite de la herencia una vez que hayas vendido el piso.

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1. Adjudicar la propiedad a un heredero con la extinción de condominio

En el caso de que uno o varios de los herederos quieran quedarse con la propiedad de la vivienda, pueden realizar una extinción de condominio y comprarle su parte al resto de herederos pagándoles la cantidad que corresponda.

⚠️ Importante: si el piso heredado tiene hipoteca y se lleva a cabo una extinción de condominio, los herederos que cedan su parte dejarán de ser propietarios en el Registro de la Propiedad, pero seguirán siendo titulares de la hipoteca.

Para dejar de serlo, el heredero que se queda con el inmueble tendrá que acudir al banco y pactar una novación del préstamo demostrando solvencia y asumiendo en muchos casos condiciones menos ventajosas.

Ventajas de la extinción de condominio

Al no tratarse de una compraventa al uso, no hay que presentar el Impuesto de Plusvalía municipal ni pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Los herederos que vendan su parte sí tendrán que tributar la ganancia patrimonial en el IRPF.

Llegar a un acuerdo entre las partes siempre es mejor para las relaciones familiares que iniciar una disputa por la vía judicial.

El precio al que se produce la venta del piso heredado es mayor que si se tuviese que llevar a cabo una subasta judicial, por lo que como vendedor es más interesante.

2. Llevar a cabo un acto de conciliación

Si los herederos no están llegando a un acuerdo sobre qué hacer con la vivienda, antes de iniciar un procedimiento judicial, se recomienda acudir a un mediador y llevar a cabo un acto de conciliación.

En este acto no es obligatorio que esté un abogado, aunque sí muy recomendable para que os pueda asesorar sobre las diferentes opciones.

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En el acto de conciliación los herederos tratarán de llegar a un acuerdo sobre qué hacer con la vivienda. Lo acordado tendrá plena validez legal, por lo que si alguna de las partes lo incumple, la otra podrá emprender acciones judiciales.

Ventajas de llevar a cabo un acto de conciliación

Aunque se llegue a este punto porque no se ha alcanzado un acuerdo previo, sigue siendo una vía amistosa y se evita incurrir en los costes de la vía judicial.

De esta forma se asegura que todas las partes van a cumplir el acuerdo al que se ha llegado.

3. Vender el piso heredado en subasta voluntaria

Si los herederos se ponen de acuerdo para vender el piso heredado, pero no consiguen acordar un precio, pueden solicitar la subasta voluntaria. Al no marcar el precio los herederos, se evitan conflictos por que sea más o menos alto.

Para ello hay que acudir al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra la vivienda y solicitar la subasta, donde se indicará el valor de tasación por el que se subastará.

En la subasta puede suceder que se adjudique la vivienda por el valor de tasación o que no llegue a cubrirse. En este último caso, los herederos podrán decidir si quieren aceptarlo o no.

Desventajas de la subasta voluntaria

Los procesos administrativos se dilatan más en el tiempo que si se lleva a cabo una venta en el mercado libre.

Al vender un piso en el mercado libre se suele conseguir un precio mayor que a través de una subasta.

4. Venta del proindiviso de un piso heredado

Otra de las opciones que tienen los propietarios que quieren vender su parte del piso heredado es llevar a cabo la venta del proindiviso a un tercero.

Existen empresas que se dedican a comprar proindivisos y se trata de un procedimiento respaldado por el Código Civil.

De esta forma, un heredero puede vender su parte de la propiedad a una empresa, que se convertirá en el nuevo propietario junto al resto de herederos.

Ventajas de la venta del proindiviso

Si no estás llegando a un acuerdo con el resto de herederos, puedes vender tu parte evitando entrar en un proceso judicial.

Vender el proindiviso puede costarte menos tiempo que llevar a cabo un proceso judicial para vender el piso.

Desventajas de la venta del proindiviso

Las empresas que se dedican a la compra de proindivisos ofrecen menos dinero que lo que se obtendría al vender el piso heredado en el mercado.

Que una empresa pase a ser copropietaria del inmueble puede ser un motivo de discusión con el resto de herederos, especialmente si alguno de ellos vive allí.

5. División de la cosa común

En el caso de que no se llegue a ningún acuerdo, la última opción es interponer una demanda de división de la cosa común. Normalmente cuando esto ocurre, el juez determina que se lleve a cabo la venta del piso heredado en subasta pública y después se repartan las ganancias.

Desventajas de la división de la cosa común

El coste que conlleva iniciar un procedimiento judicial suele ser alto y te lo puedes ahorrar si llegas a un acuerdo.

Este proceso conlleva mucho tiempo y puede tardar en resolverse más de un año desde que se empieza.
En Dr. Property nuestra media de venta es de 40 días, por lo que puedes ahorrarte mucho tiempo.

Vender un piso heredado en subasta pública es mucho menos ventajoso que hacerlo en el mercado libre y se puede vender por un precio alrededor de un 30% menos.

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Preguntas frecuentes sobre cómo vender una propiedad si un heredero no quiere