La ganancia patrimonial por venta de inmueble: cómo tributa en el IRPF

¿Qué son las ganancias patrimoniales derivadas de vender un piso? ¿Siempre se pagan? ¿Cuánto pagaré al vender mi casa?

Sigue leyendo y descubre en qué consiste el pago sobre el aumento de las ganancias patrimoniales por la venta de una casa, un gasto bastante significativo que, como vendedor, debes tener en cuenta.

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¿Cuál es la ganancia patrimonial al vender inmueble?

De forma muy simplificada, las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble son la diferencia entre el valor obtenido por la venta de la casa y el importe por el que la compraste.

Es decir, el importe que estás ganando por la venta y que incrementa tu patrimonio.

Tendrás que pagar por esta ganancia patrimonial en el IRPF siempre y cuando el resultado de la compraventa se traduzca en una ganancia para ti. Es decir, que el ingreso por la venta que estás obteniendo, sea mayor que el gasto que te supuso comprar la vivienda en su día.

Si por el contrario la venta de tu casa tuviese como resultado una pérdida y no obtuvieras ningún beneficio de la operación, no tendrías que abonar este impuesto.

Existen otras situaciones en las que puedes ahorrarte este pago, aquí puedes ver todas las exenciones al pago del IRPF al vender una vivienda →

Cómo tributan las ganancias patrimoniales en el IRPF

Al hacer el IRPF hay que incluir la ganancia o pérdida derivada de la transmisión de la vivienda.

Si tienes ganancia, tendrás que pagar el impuesto y si hay pérdida podrás compensarlo con otras ganancias patrimoniales que hayas tenido y así ahorrar en la declaración.

Para calcular cómo tributan las ganancias patrimoniales en el IRPF debes multiplicar la ganancia obtenida por el tipo impositivo correspondiente:

  • Ganancia patrimonial hasta 6.000€: 19%
  • Ganancia patrimonial entre 6.000€ y 50.000€: 21%
  • Ganancia patrimonial entre 50.000€ y 200.000€: 23%
  • Ganancia patrimonial de más de 200.000€: 26%

Estos porcentajes se aplican de forma progresiva.

Así, a los primeros 6.000 euros de ganancia le debes aplicar el 19%, de los 6.000 euros y hasta los 50.000 euros restantes, el 21%; entre los 50.000 euros y los 200.000 euros el 23% y a partir de 200.000 euros el 26%.

Aquí te explicamos todos los impuestos que hay al vender un piso y cómo calcularlos →

Cómo calcular la ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial al vender tu casa se calcula restando el valor de adquisición (cuánto te costó comprarla) al valor de transmisión (por cuánto la has vendido).

Ganancia patrimonial = valor de transmisión – valor de adquisición

Qué es el valor de transmisión de una vivienda

Se trata del precio de venta de la vivienda menos los impuestos y gastos que hayas asumido por la venta.

Valor de transmisión = precio de venta – honorarios agencia inmobiliaria – plusvalía municipal – gastos cancelación registral de la hipoteca (si aplica)

En el caso de Doctor Property, nuestros honorarios para el vendedor son de 0€.

Qué es el valor de adquisición de un inmueble

Es el precio por el que compraste tu vivienda, al que se le suman los gastos, impuestos, mejoras e inversiones significativas que hayas realizado.

Es decir, se pueden incluir la notaría, el ITP o IVA, el IAJD y los costes de reformas o reparaciones considerables que hayas realizado (reformas de cocinas, baños, ampliaciones…).

Los intereses y comisiones de la hipoteca no se incluyen en estos gastos.

Ejemplo de cómo tributa la ganancia patrimonial en el IRPF

Valor de transmisión: 280.000€ – 8.500€ – 2.000€ – 700€ = 268.800€

  • Precio de venta: 280.000€
  • Honorarios agencia inmobiliaria: 7.500€ (recuerda que con Doctor Property son 0€)
  • Plusvalía municipal: 2.000€
  • Gastos de cancelación registral de la hipoteca: 700€

Valor de adquisición: 210.000€ + 700€ + 350€ + 21.000€ + 15.000€ = 247.050€

  • Precio de compra: 210.000€
  • Notaría: 700€
  • Registro (IAJD): 350€
  • IVA: 21.000€
  • Reformas: 15.000€

Ganancia patrimonial: 268.800€ – 247.050€ = 21.750€

IRPF

Primeros 6.000€ x 19% = 1.140€

Resto de la ganancia (21.750€ – 6.000€) x 21% = 3.307,5€

1.140€ + 3.307,5€ = 4.447,5€

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Cómo pagar menos IRPF por la ganancia patrimonial de la venta del inmueble

Si compraste tu casa antes del 31 de diciembre de 1994

En este caso, puedes beneficiarte de una reducción en la ganancia patrimonial al resultar aplicable un régimen transitorio.

En esta página la Agencia Tributaria explica con detalle cómo puedes reducir tu ganancia patrimonial y pagar menos IRPF al vender tu casa.

Ganancias patrimoniales exentas en el IRPF

Existen varias situaciones en las que puedes ahorrarte tributar la ganancia patrimonial en el IRPF, como por ejemplo si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual o si vas a reinvertir lo que obtengas en la venta, en la compra de otra vivienda habitual.

Aquí te explicamos en detalle en qué consisten todas las exenciones en el IRPF al vender tu casa →

Y aquí toda la información sobre venta vivienda habitual mayores 65 años →

Preguntas frecuentes sobre las gananancias patrimoniales

  • Ganancia patrimonial hasta 6.000€: 19%
  • Ganancia patrimonial entre 6.000€ y 50.000€: 21%
  • Ganancia patrimonial entre 50.000€ y 200.000€: 23%
  • Ganancia patrimonial de más de 200.000€: 26%

Estos porcentajes se aplican de forma progresiva.

  • Ganancia patrimonial hasta 6.000€: 19%
  • Ganancia patrimonial entre 6.000€ y 50.000€: 21%
  • Ganancia patrimonial entre 50.000€ y 200.000€: 23%
  • Ganancia patrimonial de más de 200.000€: 26%

Estos porcentajes se aplican de forma progresiva.

La ganancia patrimonial al vender tu casa se calcula restando el valor de adquisición (cuánto te costó comprarla) al valor de transmisión (por cuánto la has vendido).

Ganancia patrimonial = valor de transmisión – valor de adquisición

Si quieres vender tu piso heredado te contamos aquí cómo hacerlo →

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Aquí tienes más información para comprar o vender tu casa

Gastos al vender un piso

Si estás pensando en poner tu vivienda a la venta te estarás preguntando qué gastos tienes al vender. ¿Quieres saber cómo ahorrar dinero en la venta? Con Doctor Property te ahorras los gastos de inmobiliaria al vender tu piso.

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