Las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble

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¿Qué son las ganancias patrimoniales derivadas de vender un piso? ¿Siempre se pagan? ¿Cuánto pagaré al vender mi casa?

Sigue leyendo y descubre en qué consiste el pago sobre el aumento de las ganancias patrimoniales por la venta de una casa, un gasto bastante significativo que, como vendedor, debes tener en cuenta.

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¿Qué son las ganancias patrimoniales?

Si eres propietario de un inmueble y decides venderlo, es muy probable que tengas que hacer frente a este gasto. De forma muy simplificada, las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble son la diferencia entre el valor obtenido por la venta de la casa y el importe por el que lo compraste.

Gravarán siempre y cuando el resultado de la compraventa resulte en una ganancia para el vendedor (el ingreso mayor que el gasto), que es lo más habitual.

Si por el contrario fuera una pérdida y no obtuvieras ningún beneficio de la operación, no tendrías que abonar este gravamen.

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¿Cómo tributan las ganancias patrimoniales en el IRPF? 

La venta de una vivienda está gravada en el IRPF por ganancia patrimonial. Al hacer el IRPF hay que incluir la ganancia o pérdida derivada de la transmisión de la vivienda. Si tienes ganancia, habrá que pagar impuestos, si hay pérdidas podrás compensarlo con otras ganancias patrimoniales.

Para saber si hay pérdidas o ganancias, tendrás que restar el precio de compra al de venta. Dentro del precio de compra, podrás incluir el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, así como las inversiones o mejoras realizadas en la vivienda que hacen que el valor de la vivienda aumente, como por ejemplo, el aire acondicionado. 

1. Ganancias devengadas hasta el 31 de diciembre de 2014

Según la Agencia Tributaria Española, “se calculará la ganancia por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición (actualizado en el caso de bienes inmuebles).” Además, será necesario diferenciar la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2005, a la que se la aplicarán los correspondientes porcentajes de reducción. Por lo tanto debes diferenciar entre:

– El valor de adquisición: estaría formado por el valor real que te costó o al que heredaste el inmueble. Se le sumarán los gastos e impuestos inherentes a la operación, quedando excluidos los intereses. A este valor se le aplicará un coeficiente de actualización, que se emitirá todos los años en los Presupuestos Generales del Estado.

– El valor de transmisión: estará formada por el valor real de enajenación (o venta), restando los gastos e impuestos inherentes a la operación y que hayan sido por cuenta del vendedor.

2. Ganancias patrimoniales devengadas a partir del 1 de enero de 2015: ejemplo y tributación

Si la vivienda que has vendido la compraste después del 1 de enero de 2015 y has obtenido ganancias, tendrás que tributar en el IRPF a un tipo progresivo que va desde el 19% hasta el 23%, según la ganancia. 

Ejemplo: calcular la tributación del IRPF de las ganancias patrimoniales

Imagina que compraste un inmueble en 2015 por 80.000€ (incluyendo todos los gastos como comprador) y lo vendes en 2019 por 90.000€ (restando los gastos de la venta). Importante, el tipo impositivo varía en función del total: 19% los primeros 6.000 euros, al 21% hasta 50.000 euros y cantidades superiores al 23%.

En este caso, 90.000 – 80.000 son 10.000 €, por lo que el impuesto sería del 21%. Para calcular el total a pagar: 10.000 x 0,21= 2.100€.

¡Y eso no es todo! También es importante que sepas que, en caso de que tuvieras una pérdida patrimonial, podrías compensarla con una ganancia patrimonial.

¿Ya sabes a cuánto asciende el IRPF que pagarás por tus ganancias patrimoniales? Nosotros te ayudamos a calcularlo y nos encargamos de todo el papeleo:

3. Ganancias patrimoniales en las que no hay que tributar el IRPF

Según la Agencia Tributaria española están exentas del IRPF las siguientes ganancias patrimoniales:

  1. Donaciones de bienes con derecho a deducción en la cuota.
  2. Transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
  3. Entrega de bienes del Patrimonio Histórico en pago del IRPF.
  4. Dación en pago de la vivienda habitual.
  5. Ganancias patrimoniales procedentes de la transmisión de determinados inmuebles.
  6. Exención para acciones o participaciones de entidades de nueva o reciente creación adquiridas antes del 29 de septiembre de 2013.
  7. Rentas obtenidas por el deudor en procedimientos concursales.
  8. Ayudas para compensar los costes en las edificaciones afectadas por la liberación del dividendo digital.
  9. Ganancias exentas por reinversión. De hecho, en la reinversión de vivienda habitual, si la vendes para comprar otra no pagarás IRPF si realizas la compra antes de 2 años.

¿Hay más gastos que deba afrontar al vender mi inmueble? 

Sí, descubre toda la información en estos artículos o en nuestra guía para vender tu casa. Si lo prefieres, ¡contacta con nosotros y te lo explicamos al detalle!

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